Quảng cáo bất động sản trong thời đại số đòi hỏi sự kết hợp linh hoạt nhiều kênh truyền thông và chiến lược phù hợp với loại hình bất động sản cũng như đối tượng khách hàng. Hầu như tất cả người mua nhà hiện nay đều sử dụng internet để tìm kiếm bất động sản – có tới 96% người mua tìm kiếm “tổ ấm mơ ước” trực tuyến, và gần một nửa bắt đầu quá trình tìm nhà bằng cách tra cứu online​. Điều này cho thấy việc chuyển đổi số trong quảng cáo BĐS là xu hướng tất yếu.

Bài báo cáo này sẽ phân tích chiến lược quảng cáo hiệu quả cho các loại hình BĐS (căn hộ, nhà phố, biệt thự, đất nền, văn phòng cho thuê) hướng đến từng nhóm khách hàng (người mua để ở, nhà đầu tư, khách nước ngoài, khách thuê). Bên cạnh đó, báo cáo đánh giá ưu nhược điểm của từng kênh quảng cáo (mạng xã hội, Google Ads, email, sàn giao dịch BĐS trực tuyến, quảng cáo ngoài trời, livestream bán hàng), gợi ý ngân sách tối ưu cho mỗi kênh và cập nhật các xu hướng mới trong ngành bất động sản. Mục tiêu là giúp nhà tiếp thị và môi giới BĐS lựa chọn được phương thức quảng bá hiệu quả và phù hợp ngân sách nhất.

Chiến lược quảng cáo theo loại hình bất động sản

Mỗi loại hình bất động sản có đặc thù riêng về đặc điểm sản phẩm và tệp khách hàng, do đó chiến lược quảng cáo cần điều chỉnh phù hợp. Dưới đây là phân tích chiến lược cho các loại hình chính:

1. Căn hộ chung cư

Đặc điểm & khách hàng: Căn hộ chung cư thường thu hút người mua để ở (gia đình trẻ, người độc thân muốn an cư) và nhà đầu tư (mua để cho thuê hoặc bán lại). Tại các đô thị lớn, căn hộ cao cấp còn hấp dẫn khách nước ngoài (chuyên gia, người làm việc tại Việt Nam) nhờ pháp lý cho phép người nước ngoài sở hữu căn hộ. Ngoài ra, nhiều căn hộ được rao cho thuê nhắm đến khách thuê (người tìm chỗ ở tạm thời hoặc chưa đủ điều kiện mua nhà).

chung cư hà nội

Chiến lược nội dung: Với người mua để ở, quảng cáo nên nhấn mạnh vào lợi ích an cư: vị trí thuận tiện, tiện ích nội khu (hồ bơi, phòng gym, công viên), an ninh, cộng đồng dân cư văn minh. Hình ảnh nên tập trung thể hiện không gian sống thoải mái và các tiện ích gia đình. Đối với nhà đầu tư, nội dung nên xoáy vào lợi tức đầu tư: giá trị tăng trưởng của căn hộ, tỷ suất cho thuê, tiềm năng sinh lời trong tương lai. Số liệu về mức giá tăng của khu vực hoặc dự báo lợi nhuận cho thuê sẽ hấp dẫn nhóm này. Với khách nước ngoài, quảng cáo cần được dịch sang tiếng Anh (hoặc ngôn ngữ phù hợp), nhấn mạnh các yếu tố như môi trường sống quốc tế, gần khu người nước ngoài, quy trình pháp lý minh bạch cho người mua nước ngoài. Nếu hướng tới khách thuê căn hộ, nên quảng bá về nội thất đầy đủ, giá thuê cạnh tranh, linh hoạt kỳ hạn thuê.

Kênh quảng cáo phù hợp: Mạng xã hội và sàn BĐS trực tuyến rất hiệu quả cho căn hộ. Trên Facebook, có thể chạy quảng cáo hướng mục tiêu theo vị trí (nhắm người ở khu vực thành phố), độ tuổi (25–40 cho người mua để ở; 30–50 cho nhà đầu tư) và sở thích (quan tâm bất động sản, tài chính…). Nên tận dụng nhóm Facebook về mua bán nhà đất địa phương để đăng tin miễn phí. Google Ads (đặc biệt quảng cáo tìm kiếm) cũng hữu ích: nhiều người chủ động tìm “mua căn hộ chung cư quận X” – quảng cáo tìm kiếm sẽ giúp xuất hiện đầu tiên trên kết quả Google​. Sàn BĐS trực tuyến như Batdongsan.com.vn, Chợ Tốt Nhà, Mogi… là kênh không thể bỏ qua: đây là nơi người mua nghiêm túc chủ động tìm kiếm căn hộ theo tiêu chí. Đăng tin trên các sàn này (có thể chọn gói tin VIP nếu ngân sách cho phép) sẽ tăng khả năng tiếp cận khách hàng đúng nhu cầu. Ngoài ra, livestream bán căn hộ trên Facebook/TikTok đang là xu hướng mới giúp thu hút sự chú ý – môi giới có thể livestream giới thiệu một căn mẫu, tương tác hỏi đáp trực tiếp với người xem, tạo độ tin cậy cao. Email marketing hiệu quả trong việc chăm sóc những người đã quan tâm: ví dụ gửi email định kỳ về tiến độ dự án căn hộ, chính sách bán hàng mới để giữ chân khách hàng tiềm năng.

2. Nhà phố

Đặc điểm & khách hàng: Nhà phố (nhà mặt đất trong phố) thường hấp dẫn người mua để ở muốn sở hữu nhà đất lâu dài, hoặc nhà đầu tư (mua rồi sửa bán lại, hoặc cho thuê kinh doanh). Nhà phố vị trí đẹp (mặt tiền) còn thu hút doanh nghiệp nhỏ hoặc hộ kinh doanh thuê để mở cửa hàng, văn phòng.

Chiến lược nội dung: Nhấn mạnh giá trị đất và vị trí. Với người mua để ở, quảng cáo nêu bật lợi thế sở hữu lâu dài, quyền sử dụng đất, khả năng cơi nới/sửa chữa linh hoạt (so với căn hộ). Các điểm mạnh như “nhà phố trung tâm, thuận tiện kinh doanh buôn bán hoặc cho thuê lại” sẽ thu hút cả người mua và nhà đầu tư. Nếu nhà phố có hai mục đích (vừa ở vừa kinh doanh), nên thể hiện qua hình ảnh: ví dụ tầng trệt có thể mở shop, tầng trên để ở. Đối với nhà đầu tư, cung cấp thông tin về tiềm năng tăng giá đất khu vực, quy hoạch hạ tầng sắp tới (mở đường, trung tâm mới) làm tăng giá trị tài sản. Nếu nhắm đến khách thuê kinh doanh, quảng cáo nên ghi rõ lưu lượng người qua lại, khu dân cư đông đúc – những yếu tố đảm bảo việc kinh doanh thuận lợi.

Kênh quảng cáo phù hợp: Mạng xã hội (Facebook) và nhóm Zalo/Facebook địa phương thường được sử dụng nhiều cho nhà phố. Đăng tin rao bán trên các group “Mua bán nhà đất” theo khu vực (quận/huyện) có thể tiếp cận đúng người đang tìm nhà phố. Google Ads hữu ích với từ khóa cụ thể như “bán nhà phố đường X”, “nhà mặt tiền cần bán…”. Các sàn BĐS trực tuyến cũng hiệu quả, đặc biệt với nhà phố tầm trung; nên sử dụng tiêu đề tin đăng thật hấp dẫn (diện tích, số tầng, hẻm/mt…). Quảng cáo ngoài trời có thể áp dụng: treo biển “Bán nhà” trực tiếp tại căn nhà (biện pháp truyền thống nhưng vẫn hiệu quả để thu hút người qua đường quanh khu vực). Ngoài ra có thể kết hợp tờ rơi, pano nhỏ ở khu lân cận thông báo về việc bán nhà đó. Livestream bán nhà phố cũng khả thi, quay trực tiếp từ vị trí nhà để người xem thấy rõ mặt tiền và xung quanh, tạo cảm giác thật hơn ảnh chụp.

3. Biệt thự

Đặc điểm & khách hàng: Biệt thự thuộc phân khúc cao cấp, nhắm đến khách hàng giàu có trong nước (doanh nhân, người thu nhập cao) hoặc nhà đầu tư cao cấp (đầu tư biệt thự nghỉ dưỡng, villa cho thuê Airbnb). Một số biệt thự nghỉ dưỡng biển còn hướng tới khách nước ngoài muốn sở hữu second home hoặc đầu tư sinh lời từ du lịch.

Khu đô thị Hinode Royal Park

Chiến lược nội dung: Quảng cáo biệt thự phải toát lên đẳng cấp và sự sang trọng. Hình ảnh chất lượng cao là bắt buộc: ảnh chụp chuyên nghiệp, video drone quay toàn cảnh khuôn viên, video 360° tham quan từng phòng để người xem thấy rõ giá trị không gian. Nội dung tập trung vào điểm độc đáo: kiến trúc sang trọng, thiết kế nội thất cao cấp, tiện ích riêng (hồ bơi, vườn, gara…). Với khách mua để ở (biệt thự đô thị), nhấn mạnh đẳng cấp sống và sự riêng tư, an ninh. Với biệt thự nghỉ dưỡng, nhấn mạnh yếu tố nghỉ ngơi và đầu tư: chương trình cam kết cho thuê, lợi nhuận hàng năm, khả năng tăng giá khi du lịch phát triển​. Nếu hướng đến khách nước ngoài, quảng cáo cần có tiếng Anh và xuất hiện trên các kênh quốc tế (ví dụ trang quốc tế của dự án, hoặc các trang môi giới quốc tế).

Kênh quảng cáo phù hợp: Mạng xã hội cao cấp như Instagram rất hợp để quảng bá biệt thự qua hình ảnh đẹp. Instagram và Facebook cho phép target tầng lớp thu nhập cao (dựa trên hành vi hoặc sở thích cao cấp như golf, du thuyền). YouTube (một kênh mạng xã hội video) cũng nên được tận dụng: chạy quảng cáo video tour 1–2 phút về biệt thự trước các video về tài chính, du lịch cao cấp. Email marketing đặc biệt hiệu quả cho phân khúc này: xây dựng danh sách email VIP (khách hàng cũ, người quan tâm dự án cao cấp) và gửi newsletter giới thiệu biệt thự mới, kèm thư mời tham quan trải nghiệm. Sàn BĐS cao cấp (ví dụ Luxstay cho biệt thự nghỉ dưỡng, hoặc mục cao cấp trên Batdongsan.com.vn) cũng là nơi nên có mặt. Quảng cáo ngoài trời phát huy tác dụng ở phân khúc sang trọng: biển quảng cáo tại các khu giàu có (ví dụ Phú Mỹ Hưng, Thảo Điền) hoặc banner tại sân golf, sân bay VIP lounge – những nơi tập trung khách hàng mục tiêu. Ngoài ra, một xu hướng mới là tổ chức sự kiện mở bán kết hợp KOL: mời người nổi tiếng đến dự lễ mở bán biệt thự, livestream sự kiện hoặc xuất hiện trên truyền thông, tạo hiệu ứng PR tích cực cho dự án.

4. Đất nền

Đặc điểm & khách hàng: Đất nền (đất dự án, đất thổ cư chưa xây) thường hướng tới nhà đầu tư nhiều hơn là người mua để ở. Nhóm khách chính gồm nhà đầu tư lướt sóng (mua đi bán lại ngắn hạn kiếm lời) hoặc đầu tư dài hạn (mua để đó chờ giá lên, hoặc chuẩn bị xây dựng). Một số người mua để tự xây nhà, nhưng thường cũng có yếu tố đầu tư vì kỳ vọng giá trị đất tăng.

Chiến lược nội dung: Yếu tố then chốt để quảng cáo đất nền là giá trị tương lai. Cần cung cấp thông tin về quy hoạch: ví dụ đất gần khu công nghiệp, sắp mở đường lớn, tương lai lên quận…, những điều làm tăng giá đất. Nội dung nên ngắn gọn, tập trung vào diện tích, pháp lý, giá bán và tiềm năng sinh lời. Với nhà đầu tư, các con số lợi nhuận kỳ vọng (ví dụ “giá đất khu vực đã tăng 20%/năm trong 3 năm qua”) sẽ tạo hứng thú. Nếu hướng người mua để ở, cần nhấn mạnh pháp lý an toàn (sổ đỏ đầy đủ), môi trường xung quanh (khu dân cư hiện hữu hay chưa) để họ yên tâm hơn khi mua đất trống.

Kênh quảng cáo phù hợp: Diễn đàn và nhóm nhà đầu tư là kênh hiệu quả: các nhà đầu tư BĐS thường tham gia những cộng đồng (trên Facebook, Zalo) để trao đổi cơ hội mua bán đất. Đăng bài trên các nhóm như vậy hoặc các diễn đàn BĐS (như webtretho mục nhà đất, otosaigon mục BĐS) sẽ đúng tệp hơn. Google Ads với từ khóa “bán đất nền + [khu vực]” cũng giúp tiếp cận người đang tìm đất. Sàn BĐS trực tuyến vẫn hữu dụng, nhưng nên chọn những trang cho phép tìm kiếm theo giá và vị trí cụ thể để nhà đầu tư lọc dễ dàng (ví dụ lọc đất dưới 2 tỷ tại Hoài Đức..). Email marketing có thể dùng nếu bạn có danh sách các nhà đầu tư từng quan tâm (gửi email giới thiệu dự án đất nền mới). Quảng cáo SMS cũng từng được dùng cho đất nền giá rẻ (gửi tin nhắn hàng loạt giới thiệu đất khu vực lân cận giá rẻ), tuy nhiên cần cân nhắc tránh gây phiền phức cho người nhận.

5. Văn phòng cho thuê

Đặc điểm & khách hàng: Bất động sản văn phòng cho thuê hướng tới khách thuê là doanh nghiệp, công ty khởi nghiệp hoặc văn phòng đại diện. Có hai loại chính: văn phòng trong tòa nhà (cao ốc) với nhiều tiện ích, hoặc nhà phố cải tạo làm văn phòng. Khách hàng thường tìm kiếm không gian làm việc phù hợp quy mô nhân sự và ngân sách thuê của họ.

Chiến lược nội dung: Quảng cáo cần làm nổi bật vị trí (giao thông có thuận tiện cho khách hàng, nhân viên không), diện tích (sức chứa bao nhiêu người, có thể ngăn phòng linh hoạt không), tiện nghi (điều hòa, thang máy, lễ tân, chỗ gửi xe, an ninh). Với doanh nghiệp, chi phí thuê là yếu tố lớn – cần minh bạch giá thuê (ví dụ theo m² hoặc tổng giá) và các phí dịch vụ kèm theo. Nếu hướng đến công ty nước ngoài, nên có nội dung tiếng Anh và nhấn mạnh môi trường làm việc quốc tế, khu vực tập trung nhiều doanh nghiệp nước ngoài. Trường hợp văn phòng chia sẻ (coworking hoặc cho thuê chỗ ngồi), quảng cáo nên thiên về tính năng động, sáng tạo, cộng đồng startup.

Kênh quảng cáo phù hợp: LinkedIn và Google là hai kênh quan trọng. LinkedIn cho phép tiếp cận đối tượng chuyên nghiệp – có thể đăng bài về văn phòng cho thuê trong các nhóm doanh nhân, hoặc chạy quảng cáo nhắm mục tiêu theo chức vụ (chủ doanh nghiệp, HR, admin – những người quyết định thuê văn phòng). Google Ads rất hiệu quả vì đa số doanh nghiệp sẽ tìm kiếm trên Google với từ khóa như “văn phòng cho thuê quận 1 diện tích 100m2”. Đảm bảo tối ưu SEO cho trang web giới thiệu văn phòng cũng giúp xuất hiện tự nhiên trên kết quả tìm kiếm. Sàn bất động sản: Nhiều trang có mục cho thuê văn phòng (như Batdongsan.com.vn, Cho thuê trên Chợ Tốt), đăng tin trên đó sẽ tiếp cận lượng lớn người đang tìm thuê. Mạng xã hội (Facebook) có thể hỗ trợ thêm – ví dụ đăng bài trong các nhóm “Cho thuê văn phòng” địa phương, hoặc sử dụng Facebook Page đăng hình ảnh văn phòng, feedback của khách thuê cũ để tạo uy tín. Email marketing áp dụng nếu có database các công ty (gửi email giới thiệu mặt bằng trống cho các khách cũ hoặc đối tác kinh doanh). Quảng cáo ngoài trời ít phổ biến cho văn phòng, nhưng biển hiệu “Cho thuê văn phòng” đặt ngay tại tòa nhà vẫn cần thiết để thu hút người đi ngang.

Phân tích chiến lược theo đối tượng khách hàng

Bên cạnh loại hình BĐS, việc thấu hiểu đối tượng khách hàng mục tiêu giúp tùy biến thông điệp quảng cáo hiệu quả hơn. Dưới đây là những lưu ý chiến lược chính cho từng nhóm khách:

1. Người mua để ở (khách mua nhà ở thực)

Đây là nhóm người có nhu cầu ở thực, thường là các cặp vợ chồng trẻ, người mua nhà lần đầu hoặc người cần chuyển nhà vì lý do gia đình. Họ quan tâm đến chất lượng cuộc sống và phù hợp ngân sách hơn là lợi nhuận đầu tư.

Thông điệp quảng cáo: Nên tập trung vào yếu tố cảm xúc và tiện ích thực tế: ví dụ “Tổ ấm lý tưởng cho gia đình bạn”, “Không gian sống xanh, an toàn cho con trẻ”, “Gần trường học, bệnh viện, tiện cho sinh hoạt hằng ngày”. Người mua ở thực cũng rất nhạy cảm về giá cả và chính sách thanh toán – cần làm rõ các ưu đãi: hỗ trợ vay ngân hàng, trả góp lãi suất thấp, chiết khấu khi thanh toán sớm.

Kênh tiếp cận: Nhóm này dễ tiếp cận qua Facebook (vì họ thường hoạt động trên mạng xã hội để tham khảo ý kiến người quen) và Google Search (họ tự tìm kiếm thông tin dự án). Quảng cáo Facebook hướng tới người trong độ tuổi 25–40, quan tâm đến gia đình, con cái sẽ hiệu quả. Ngoài ra, email marketing hữu ích để nuôi dưỡng nhóm đã quan tâm (gửi cập nhật về dự án, hình ảnh tiến độ xây dựng). Sàn BĐS trực tuyến cũng quan trọng vì người mua thực có thói quen lên các trang như https://batdongsan.com.vn/ để lọc nhà theo nhu cầu.

2. Nhà đầu tư (mua để đầu tư sinh lời)

Nhóm này mua BĐS với mục đích đầu tư kiếm lợi nhuận, có thể là đầu tư dài hạn hoặc “lướt sóng”. Họ ra quyết định dựa trên tính toán tài chính nhiều hơn cảm xúc.

Thông điệp quảng cáo: Nhấn mạnh chỉ số lợi nhuận: tỷ suất lợi nhuận dự kiến (ROI), dòng tiền cho thuê, khả năng tăng giá. Ví dụ: “Căn hộ XYZ cam kết lợi nhuận cho thuê 8%/năm”, “Đất nền ABC – vị trí đắc địa, tiềm năng tăng giá gấp đôi sau 5 năm”. Số liệu, biểu đồ, dẫn chứng thị trường (trích nguồn báo cáo uy tín) sẽ tạo niềm tin cho nhà đầu tư. Ngoài ra, các thông tin về pháp lý, quy hoạch rõ ràng cũng rất quan trọng vì nhà đầu tư sợ rủi ro pháp lý.

Kênh tiếp cận: Google Ads và các hội thảo đầu tư thường tiếp cận tốt nhóm này. Họ hay tìm kiếm thông tin nên quảng cáo Google với từ khóa đầu tư BĐS, hoặc bài PR trên các báo tài chính (CafeF, VnExpress mục BĐS) có thể hữu dụng. Mạng xã hội (Facebook, Zalo) nên tiếp cận họ qua các nhóm kín hoặc fanpage về đầu tư, chứng khoán, BĐS – nơi họ tụ họp để trao đổi cơ hội. Email marketing nếu có thể cung cấp báo cáo phân tích đầu tư kèm trong email sẽ thu hút họ đọc (ví dụ “Báo cáo thị trường quý, phân tích khu vực tiềm năng…”). Đối với nhà đầu tư chuyên nghiệp, mối quan hệ cá nhân cũng quan trọng – nên kết nối qua LinkedIn hoặc trực tiếp tại các sự kiện bất động sản để giới thiệu dự án.

3. Khách hàng nước ngoài

Người nước ngoài quan tâm BĐS tại Việt Nam gồm hai nhóm chính: nhà đầu tư quốc tế (mua để đầu tư hoặc cho thuê, đặc biệt trong phân khúc cao cấp, nghỉ dưỡng) và người nước ngoài sinh sống làm việc tại Việt Nam (mua/thuê nhà để ở trong thời gian làm việc).

Thông điệp quảng cáo: Yêu cầu song ngữ (tiếng Việt + tiếng Anh, thậm chí tiếng Trung/Hàn/Nhật tùy nhóm khách cụ thể). Thông điệp nhấn mạnh vào uy tín chủ đầu tư, thủ tục pháp lý (vì người nước ngoài thường lo ngại về việc sở hữu tài sản tại VN). Ví dụ: “Dự án ABC – pháp lý minh bạch, sổ hồng 50 năm cho người nước ngoài”. Đồng thời, làm nổi bật các yếu tố phù hợp người nước ngoài: khu dân cư có cộng đồng expat, gần trung tâm, dịch vụ quản lý chuyên nghiệp, hỗ trợ ngôn ngữ. Với người thuê nước ngoài, quảng cáo nên cho thấy môi trường sống tiện nghi, quốc tế (có nhiều người nước ngoài ở, gần nhà hàng quốc tế, trường quốc tế…).

Kênh tiếp cận: Website quốc tế và Google: cần có phiên bản tiếng Anh trên website dự án hoặc trên các trang listing quốc tế (như Dot Property, HousingAnywhere, v.v.). Google Ads bằng tiếng Anh nhắm mục tiêu vị trí Việt Nam (để bắt những người nước ngoài đang ở VN tìm kiếm nhà) hoặc thậm chí target ở nước ngoài (nhà đầu tư từ Singapore, Hồng Kông tìm cơ hội tại VN chẳng hạn). Mạng xã hội quốc tế: LinkedIn hữu ích để kết nối nhóm chuyên gia nước ngoài. Facebook cũng có các nhóm expat (“Hanoi Expats Housing”, “Saigon Expats”…) – nên đăng tin bằng tiếng Anh trên đó. Email: nếu có data khách hàng ngoại quốc (ví dụ người đã từng mua dự án trước), gửi email tiếng Anh cập nhật cơ hội đầu tư mới tại VN. Sự kiện trực tuyến: Tổ chức webinar (hội thảo trực tuyến) bằng tiếng Anh giới thiệu thị trường BĐS Việt Nam, kèm phiên dịch, sẽ tạo niềm tin và thu hút nhà đầu tư quốc tế nghiêm túc.

4. Khách thuê bất động sản

Nhóm khách này tìm thuê nhà để ở hoặc thuê mặt bằng/văn phòng. Họ quan tâm nhiều tới giá thuê hàng tháng, tiện nghi đi kèm và sự thuận tiện.

Thông điệp quảng cáo: Rõ ràng về giá thuê, diện tích, vị trí. Ví dụ: “Cho thuê căn hộ 2PN, đầy đủ nội thất, giá 10 triệu/tháng, tại Quận X”. Đi kèm là thông tin về tiền điện nước, phí dịch vụ nếu có, đặt cọc bao nhiêu – càng minh bạch càng tốt vì người thuê thường có nhiều lựa chọn và muốn tiết kiệm thời gian hỏi đáp. Nhấn mạnh tiện ích nổi bật: “Miễn phí gym, hồ bơi”, “Có chỗ để ô tô, bảo vệ 24/7” sẽ tạo lợi thế. Với thuê văn phòng, cần nêu các dịch vụ hỗ trợ (lễ tân, internet, an ninh…).

Kênh tiếp cận: Sàn tìm phòng/nhà cho thuê là kênh hàng đầu (như Chotot, Batdongsan, Muaban.net, các group Facebook “Cho thuê nhà/phòng trọ”). Đăng tin trên các nền tảng này giúp khách thuê dễ tìm và so sánh. Mạng xã hội: Facebook Marketplace hiện cũng là nơi nhiều người tìm thuê nhà, nên tận dụng đăng trên Marketplace hoặc các hội nhóm thuê nhà theo khu vực (ví dụ “Thuê nhà Hà Nội”, “Thuê phòng Sài Gòn”…). Google Search ít hơn vì người thuê có xu hướng lướt app/website chuyên dụng hơn là tìm trên Google, nhưng vẫn có một số tìm “phòng trọ giá rẻ quận X” – nên có mặt nếu có thể (SEO tốt bài viết “Top chung cư cho thuê dưới 10 triệu tại TP.HCM”… để hút nhóm này). Tờ rơi tại khu vực mục tiêu cũng hữu ích cho cho thuê nhà trọ, phòng giá rẻ (ví dụ dán thông báo cho thuê ở cổng các trường đại học để sinh viên thấy).

So sánh các kênh quảng cáo bất động sản chính

Mỗi kênh quảng cáo đều có ưu và nhược điểm riêng. Việc chọn kênh nào phụ thuộc vào đối tượng khách hàng, loại hình BĐS và ngân sách của bạn. Bảng dưới đây tổng hợp các kênh phổ biến hiện nay, kèm ưu/nhược điểm và gợi ý ngân sách:

Chú thích: KOL = người có ảnh hưởng (hot TikToker, YouTuber, v.v.) có thể hợp tác quảng bá BĐS. OOH = quảng cáo ngoài trời (Out-of-home).

Bảng trên cho thấy mỗi kênh có thế mạnh riêng: mạng xã hội tương tác cao, Google Ads nhắm trúng nhu cầu, email duy trì khách hàng, sàn BĐS tiếp cận khách sẵn nhu cầu, OOH tăng nhận diện thương hiệu, livestream tạo tương tác thực. Do đó, chiến lược hiệu quả thường là phối hợp đa kênh để tận dụng ưu điểm và bù đắp nhược điểm của nhau (ví dụ: vừa chạy Facebook Ads tạo độ phủ, vừa đăng tin sàn để chốt khách chất lượng, đồng thời gửi email chăm sóc những người quan tâm).

Chiến lược quảng cáo theo ngân sách

Tùy mức ngân sách quảng cáo hàng tháng, doanh nghiệp có thể lựa chọn kênh và cách thức triển khai khác nhau. Dưới đây là gợi ý chiến lược cho ba mức ngân sách thường gặp:

Tùy ngân sách lớn hay nhỏ, điều quan trọng là phân bổ hợp lý và đo lường thường xuyên. Với ngân sách nhỏ, tập trung vào kênh cho tỷ lệ chuyển đổi cao nhất. Với ngân sách lớn, đảm bảo phủ sóng thương hiệu nhưng cũng cần tối ưu chi phí trên mỗi kênh (tránh lãng phí chỉ vì “dư dả”). Luôn theo dõi chỉ số (số lead thu được, chi phí/lead, tỷ lệ chốt đơn) ở mỗi kênh để điều chỉnh ngân sách linh hoạt giữa các kênh trong những tháng tiếp theo.

Xu hướng mới trong quảng cáo và tiếp thị bất động sản

Ngành bất động sản đang chứng kiến nhiều xu hướng tiếp thị mới trong kỷ nguyên số. Những công nghệ và phương pháp hiện đại giúp nâng cao hiệu quả quảng cáo, tạo trải nghiệm tốt hơn cho khách hàng. Dưới đây là một số xu hướng nổi bật năm 2024–2025:

• Thực tế ảo (VR) và Thực tế tăng cường (AR): Việc sử dụng VR/AR trong giới thiệu BĐS ngày càng phổ biến. Khách hàng có thể đeo kính VR để tham quan nhà mẫu ảo, trải nghiệm không gian như thật mà không cần đến trực tiếp. AR cho phép khách xem nội thất ảo bài trí trong căn hộ trống qua màn hình điện thoại. Điều này đặc biệt hữu ích khi quảng bá dự án ở xa hoặc bán BĐS hình thành trong tương lai. Nó tạo lợi thế cạnh tranh vì mang lại trải nghiệm mới lạ, chân thực.

• Video và livestream marketing: Video ngắn trên TikTok, Reels Instagram về dự án, hoặc Vlog review nhà đất trên YouTube thu hút sự quan tâm lớn từ người xem trẻ. Gần một nửa số môi giới địa ốc đánh giá quảng cáo trên mạng xã hội (vốn thiên về video hình ảnh) là hình thức hiệu quả nhất hiện nay​. Bên cạnh đó, livestream bán bất động sản (như đã đề cập ở trên) đang thành xu hướng giúp tạo kênh bán hàng trực tiếp tới khách online. Nhiều công ty BĐS bắt đầu đào tạo đội ngũ “sale online” chuyên làm livestream, tương tác qua comment, chốt đơn ngay trên sóng trực tiếp khi khách hàng hứng thú.

• Cá nhân hóa và dữ liệu lớn (Big Data): Các chiến dịch quảng cáo ngày càng tận dụng dữ liệu khách hàng để cá nhân hóa thông điệp. Ví dụ: dùng dữ liệu từ pixel Facebook, cookie website để biết khách hàng đã xem dự án A hay B, từ đó retarget họ bằng nội dung phù hợp hơn (đã xem căn 2 phòng ngủ thì gửi quảng cáo ưu đãi căn 2PN). Big Data cũng hỗ trợ xác định nhóm khách hàng tiềm năng từ sớm dựa trên hành vi trực tuyến (search, đọc tin tức…). Các công ty lớn áp dụng hệ thống CRM và phân tích dữ liệu để chấm điểm khách hàng tiềm năng (lead scoring), ưu tiên nguồn lực cho những lead “nóng” nhất, tăng hiệu suất bán hàng.

• Chatbot và trợ lý ảo: Việc tích hợp chatbot AI trên website BĐS, fanpage Facebook giúp phản hồi khách hàng ngay lập tức 24/7. Khi khách ghé thăm trang dự án và có câu hỏi (về giá, diện tích, pháp lý…), chatbot có thể trả lời ngay các thắc mắc cơ bản, gửi catalog tự động. Điều này giữ chân khách lâu hơn và thu thập thông tin liên hệ của họ ngay cả ngoài giờ hành chính. Những chatbot hiện đại còn có thể gợi ý BĐS phù hợp (như một trợ lý ảo bán hàng) dựa trên nhu cầu khách nhập vào. Xu hướng này đang phát triển nhờ ứng dụng AI, giúp tiết kiệm nhân sự và cải thiện trải nghiệm khách hàng.

• Marketing nội dung và SEO địa phương: Thay vì chỉ đăng tin rao bán đơn thuần, nhiều môi giới/đơn vị BĐS đã chuyển sang tạo nội dung giá trị để thu hút khách tự nhiên. Ví dụ: viết blog “Kinh nghiệm mua nhà lần đầu”, “Đánh giá tiện ích khu vực Quận 9”, làm video phân tích thị trường… Những nội dung này được SEO tốt trên Google sẽ kéo lượng lớn người đọc hữu cơ. Từ đó, doanh nghiệp thu được sự tin tưởng của khách hàng (vì đã cung cấp kiến thức hữu ích), và dễ chuyển họ thành khách mua hơn. Đặc biệt, SEO địa phương (Local SEO) rất quan trọng: đảm bảo dự án hiện diện trên Google Maps, có review tốt, thông tin đầy đủ sẽ giúp khách quanh khu vực dễ tìm thấy dự án khi cần.

• Influencer Marketing trong BĐS: Xu hướng mời KOL/Influencer quảng bá bất động sản đang nở rộ. Các chủ đầu tư lớn mời người nổi tiếng (ca sĩ, diễn viên) làm đại sứ thương hiệu cho dự án, quay video trải nghiệm nhà mẫu, chia sẻ trên mạng xã hội cá nhân để thu hút fan hâm mộ quan tâm dự án. Ngoài ra, các YouTuber, TikToker chuyên review nhà (như các kênh review biệt thự, căn hộ cao cấp) cũng được hợp tác để giới thiệu dự án mới tới cộng đồng người xem của họ. Influencer marketing giúp nội dung BĐS trở nên thân thiện, gần gũi hơn, thay vì cảm giác quảng cáo thuần túy.

• Xu hướng “Xanh” và bền vững: Người mua/thuê hiện nay ngày càng quan tâm tới yếu tố xanh và bền vững. Vì vậy, một xu hướng trong thông điệp quảng cáo BĐS là nhấn mạnh các chứng chỉ xanh, thiết kế tiết kiệm năng lượng, không gian cây xanh, tiện ích sức khỏe (đường chạy bộ, vườn thiền…) của dự án. Những dự án có yếu tố “xanh” được quảng bá tốt sẽ tạo thiện cảm và thu hút nhóm khách hàng cao cấp, có học thức – những người sẵn sàng chi trả để đổi lấy môi trường sống chất lượng.

Tóm lại, các xu hướng mới đều xoay quanh việc ứng dụng công nghệ và hiểu rõ tâm lý khách hàng hơn. Doanh nghiệp BĐS cần liên tục cập nhật các xu hướng này trong chiến lược marketing của mình để đón đầu thị trường và đáp ứng mong đợi ngày càng cao của khách hàng.

Kết luận

Quảng cáo bất động sản hiệu quả đòi hỏi một chiến lược toàn diện, kết hợp giữa hiểu biết về sản phẩm (loại hình BĐS), khách hàng mục tiêu và kênh truyền thông phù hợp. Trong thời đại số, kênh online như mạng xã hội, Google, email, sàn giao dịch trực tuyến… đang chiếm ưu thế nhờ khả năng nhắm trúng khách hàng và đo lường rõ ràng. Tuy nhiên, các kênh truyền thống như quảng cáo ngoài trời, sự kiện trực tiếp vẫn có vai trò quan trọng trong việc xây dựng hình ảnh tin cậy và chuyên nghiệp.

Điều cốt lõi là phối hợp đa kênh một cách nhịp nhàng, đồng thời tùy biến thông điệp cho phù hợp với từng nhóm khách hàng (ở thực, đầu tư, nước ngoài, thuê…). Một thông điệp đánh trúng nhu cầu cụ thể, xuất hiện đúng nơi đúng thời điểm sẽ mang lại khách hàng tiềm năng chất lượng. Bên cạnh đó, cần linh hoạt theo dõi và tối ưu ngân sách: tập trung nguồn lực vào kênh mang lại hiệu quả tốt nhất, mạnh dạn thử nghiệm xu hướng mới nhưng cũng nhanh chóng điều chỉnh nếu không phù hợp.

Với sự phát triển của công nghệ và thay đổi trong hành vi người tiêu dùng, marketing bất động sản đang dần chuyển mình sang hướng số hóa, tương tác, cá nhân hóa nhiều hơn. Các số liệu cho thấy gần như mọi người mua nhà đều tìm kiếm online và quảng cáo trên mạng xã hội đang được đánh giá cao về hiệu quả​. Do đó, nắm bắt xu hướng digital là chìa khóa giúp nhà tiếp thị BĐS dẫn đầu cuộc chơi. Kết hợp kiến thức thị trường, sự sáng tạo trong nội dung và chiến lược kênh thông minh, chiến dịch quảng cáo bất động sản sẽ thu hút đúng khách hàng, tối ưu chi phí và đem lại thành công bền vững cho doanh nghiệp.

Trên đây là những kinh nghiệm chiến lược quảng cáo bất động sản được sinhland.com.vn tổng hợp.

Vào nhóm zalo nguồn nhà bán BĐS SINH LAND, để cùng kiếm tiền từ bất động sản: https://zalo.me/g/mrnfre728

Hotline: 0988.03.03.03