Thủ Tục Mua Bán Nhà Đức Thượng Hoài Đức Năm 2026 – Hướng Dẫn TỪNG BƯỚC Cho Người Mua Lần Đầu

Đối với người mua nhà lần đầu tại Đức Thượng Hoài Đức, thủ tục pháp lý thường là phần khó hiểu – dễ sai – dễ mất tiền nhất nếu không được hướng dẫn đúng.

Vì vậy, bài viết này của SINH LAND sẽ trình bày theo từng gạch đầu dòng, kèm giải thích rõ ràng, để quý khách chỉ cần đọc là làm được.

I. TỔNG QUAN QUY TRÌNH MUA BÁN NHÀ ĐỨC THƯỢNG

Một giao dịch mua nhà hợp pháp tại Đức Thượng năm 2026 luôn phải đi qua 6 bước chính:

• ✅ Bước 1: Kiểm tra pháp lý nhà đất

• ✅ Bước 2: Ký hợp đồng đặt cọc

• ✅ Bước 3: Chuẩn bị hồ sơ công chứng

• ✅ Bước 4: Ký hợp đồng mua bán tại công chứng

• ✅ Bước 5: Nộp thuế và lệ phí

• ✅ Bước 6: Làm thủ tục sang tên sổ đỏ

👉 Chỉ cần sai 1 bước → có thể bị chậm sổ, mất cọc, hoặc phát sinh tranh chấp.

II. BƯỚC 1: KIỂM TRA PHÁP LÝ TRƯỚC KHI MUA (QUAN TRỌNG NHẤT)

Đây là bước bắt buộc phải làm trước khi đặt cọc.

1. Kiểm Tra Sổ Đỏ Gốc

Quý khách yêu cầu chủ nhà đưa sổ đỏ bản gốc, không chấp nhận ảnh chụp.

Cần kiểm tra:

• ✅ Tên chủ sở hữu
  → Phải trùng với CCCD của người bán
  → Nếu khác tên → phải hỏi rõ lý do (ủy quyền, thừa kế…)

• ✅ Địa chỉ thửa đất
  → So với địa chỉ nhà đang xem
  → Tránh trường hợp “sổ một nơi – nhà một nẻo”

• ✅ Diện tích – hình thửa
  → Xem có bị thiếu diện tích không
  → Có móp méo, thóp hậu không

• ✅ Mục đích sử dụng đất
  → Phải là: “Đất ở lâu dài”
  → Nếu là đất khác → không nên mua

• ✅ Phần ghi chú
  → Xem có ghi: thế chấp, hạn chế giao dịch, tranh chấp không

👉 Nếu sổ có dấu hiệu bất thường → DỪNG GIAO DỊCH.

2. Kiểm Tra Quy Hoạch – Lộ Giới

Nhiều nhà mua xong mới biết “dính quy hoạch”, rất rủi ro.

Cần kiểm tra:

• ✅ Có nằm trong diện mở đường không?

• ✅ Có bị thu hồi đất trong tương lai không?

• ✅ Có vướng hành lang giao thông không?

Cách kiểm tra:

• Đến UBND xã

• Hoặc nhờ môi giới uy tín kiểm tra giúp

👉 Nhà dính quy hoạch → khó bán, dễ mất giá.

3. Kiểm Tra Thế Chấp Ngân Hàng

Hỏi rõ:

• ✅ Sổ có đang cắm ngân hàng không?

• ✅ Nếu có → giải chấp thế nào?

• ✅ Ai chịu trách nhiệm rút sổ?

Nguyên tắc:

👉 Chưa giải chấp xong → chưa cọc lớn.

III. BƯỚC 2: KÝ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC (KHÔNG ĐƯỢC LÀM ẨU)

Đặt cọc là bước “giữ nhà”, nhưng làm sai là mất tiền.

1. Chỉ Đặt Cọc Khi Đủ Điều Kiện

Chỉ cọc khi:

• ✅ Đã xem sổ gốc

• ✅ Đã kiểm quy hoạch

• ✅ Đã thống nhất giá

• ✅ Đã thống nhất ngày công chứng

Không đủ 4 điều trên → KHÔNG CỌC.

2. Hợp Đồng Đặt Cọc Phải Có Gì?

Hợp đồng cọc bắt buộc ghi rõ:

• ✅ Thông tin người mua – người bán

• ✅ Thông tin nhà đất theo sổ

• ✅ Giá mua bán chính thức

• ✅ Số tiền đặt cọc

• ✅ Ngày ra công chứng

• ✅ Ai nộp thuế – phí

• ✅ Phạt cọc thế nào nếu vi phạm

• ✅ Khi nào được hoàn cọc

👉 Không ký giấy viết tay sơ sài.

3. Mức Đặt Cọc Bao Nhiêu Là Hợp Lý?

Thường:

• Cọc giữ chỗ: 300 – 500 triệu

• Cọc chính thức: 5 – 10% giá trị nhà

Ví dụ:
Nhà 4 tỷ → cọc khoảng 200 – 400 triệu là hợp lý.

IV. BƯỚC 3: CHUẨN BỊ HỒ SƠ CÔNG CHỨNG

Trước khi ra công chứng, hai bên phải đủ giấy tờ.

1. Giấy Tờ Bên Bán Cần Có

Người bán chuẩn bị:

• ✅ CCCD bản gốc

• ✅ Định danh cấp 2 Vneid

• ✅ Đăng ký kết hôn hoặc giấy độc thân

• ✅ Sổ đỏ gốc

• ✅ Giấy giải chấp (nếu có)

Nếu thiếu → không công chứng được.

2. Giấy Tờ Bên Mua Cần Có

Người mua chuẩn bị:

• ✅ CCCD

• ✅ Định danh cấp 2 Vneid

• ✅ Đăng ký kết hôn/độc thân

• ✅ Tiền thanh toán theo thỏa thuận

3. Trường Hợp Đặc Biệt

Nếu nhà có:

• Đồng sở hữu

• Tài sản thừa kế

• Ủy quyền bán

→ Phải hỏi kỹ, làm thêm hồ sơ → không được chủ quan.

V. BƯỚC 4: KÝ HỢP ĐỒNG TẠI VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG

Đây là bước xác nhận mua bán hợp pháp trước pháp luật.

1. Quy Trình Tại Công Chứng

Tại văn phòng công chứng:

• ✅ Kiểm tra hồ sơ

• ✅ Soạn hợp đồng mua bán

• ✅ Hai bên đọc lại

• ✅ Ký tên – điểm chỉ

• ✅ Đóng dấu

Thời gian: khoảng 1–2 tiếng.

2. Khi Ký Phải Kiểm Tra Gì?

Trước khi ký, quý khách phải đọc kỹ:

• ✅ Tên hai bên

• ✅ Thông tin nhà đất

• ✅ Giá mua bán

• ✅ Hình thức thanh toán

• ✅ Thời gian bàn giao nhà

• ✅ Trách nhiệm thuế phí

Sai → yêu cầu sửa ngay.

3. Thanh Toán Khi Công Chứng

Thông thường:

• Thanh toán 95% tại công chứng

• Phần còn lại khi nhận sổ

Nên chuyển khoản → có bằng chứng.

VI. BƯỚC 5: NỘP THUẾ VÀ LỆ PHÍ

Sau công chứng phải nộp thuế.

1. Các Khoản Phải Nộp

📌 Thuế thu nhập cá nhân (bên bán)

• 2% giá trị hợp đồng

📌 Lệ phí trước bạ (bên mua)

• 0,5% giá trị nhà đất

📌 Phí hồ sơ

• 300.000 – 500.000đ

Ai nộp → ghi rõ trong hợp đồng.

2. Thời Gian Nộp

• Trong 10 – 15 ngày sau công chứng

• Nộp sớm → ra sổ nhanh

VII. BƯỚC 6: LÀM THỦ TỤC SANG TÊN SỔ ĐỎ MUA BÁN NHÀ ĐỨC THƯỢNG

Đây là bước để Quý khách trở thành chủ nhà hợp pháp.

1. Hồ Sơ Sang Tên

Gồm:

• ✅ Hợp đồng công chứng

• ✅ Biên lai thuế

• ✅ Sổ đỏ gốc

• ✅ CCCD

• ✅ Đơn đăng ký biến động

2. Nơi Nộp

Nộp tại:

👉 Văn phòng đăng ký đất đai Hoài Đức
👉 Hoặc bộ phận một cửa

3. Thời Gian Ra Sổ

Thông thường:

⏱ 15 – 30 ngày làm việc

VIII. THỦ TỤC KHI MUA NHÀ CÓ VAY NGÂN HÀNG

Nếu SẾP vay ngân hàng, sẽ thêm bước:

• ✅ Ngân hàng thẩm định nhà

• ✅ Kiểm tra pháp lý

• ✅ Duyệt hạn mức vay

• ✅ Ký hợp đồng tín dụng

• ✅ Giải ngân cho bên bán

Thời gian: 7 – 15 ngày.

IX. NHỮNG LỖI NGƯỜI MUA LẦN ĐẦU HAY MẮC PHẢI

Quý khách cần tránh:

❌ Cọc khi chưa xem sổ
❌ Không ghi rõ phạt cọc
❌ Tin lời hứa miệng
❌ Trả tiền mặt không giấy tờ
❌ Ký vội không đọc kỹ hợp đồng
❌ Không kiểm quy hoạch

80% rủi ro đến từ các lỗi trên.

X. TẠI SAO NÊN LÀM THỦ TỤC QUA SINH LAND?

SINH LAND hỗ trợ trọn gói:

✔ Kiểm sổ – quy hoạch
✔ Soạn hợp đồng cọc chuẩn
✔ Đi công chứng cùng khách
✔ Hướng dẫn nộp thuế
✔ Theo dõi hồ sơ ra sổ
✔ Hỗ trợ vay ngân hàng

Giúp quý khách mua đúng – an toàn – không rủi ro.

XI. KẾT LUẬN: NGƯỜI MỚI MUA NHÀ ĐỨC THƯỢNG CẦN NHỚ GÌ?

Chỉ cần nhớ 6 dòng sau:

✅ Xem sổ trước khi cọc
✅ Cọc có hợp đồng rõ ràng
✅ Hồ sơ đủ mới công chứng
✅ Ký kỹ – đọc kỹ
✅ Nộp thuế đúng hạn
✅ Theo sát sang tên

→ Giao dịch sẽ an toàn 100%.

📞 TƯ VẤN THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ ĐỨC THƯỢNG – SINH LAND

📞 Hotline: 0988.03.03.03
📩 Inbox/Zalo nhận file checklist mua nhà miễn phí
🤝 Nhận ký gửi – hợp tác môi giới Hoài Đức

Về trang chủ

Nhóm zalo mua bán nhà đất Hoài Đức