Đặt cọc mua nhà đất: các điều khoản cần ghi rõ để tránh rủi ro pháp lý

Đặt cọc là bước chuyển giao quan trọng trong giao dịch mua bán bất động sản. Đây là thời điểm hai bên không chỉ thể hiện thiện chí, mà còn ràng buộc trách nhiệm và quyền lợi pháp lý của nhau. Một hợp đồng đặt cọc được soạn thảo rõ ràng, minh bạch và đầy đủ điều khoản sẽ giúp hạn chế tranh chấp, tạo nền tảng vững chắc để chuyển sang bước ký hợp đồng mua bán chính thức. Ngược lại, một hợp đồng đặt cọc sơ sài, thiếu chi tiết hoặc mơ hồ có thể dẫn đến tranh chấp, kéo dài thời gian hoặc thậm chí làm hủy bỏ giao dịch. Vì vậy, người mua cần hiểu rõ những điều khoản nào phải ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc để đảm bảo quyền lợi của mình.

1. Xác định đúng các bên tham gia và quyền sở hữu hợp pháp

Điều khoản đầu tiên mà hợp đồng cần ghi rõ là thông tin của các bên tham gia giao dịch: bên mua, bên bán và trong một số trường hợp là bên môi giới hoặc người làm chứng. Việc xác định đầy đủ thông tin bao gồm họ tên, ngày sinh, số CCCD, địa chỉ thường trú, và đặc biệt là tư cách pháp lý sở hữu bất động sản.

Người mua cần chắc chắn rằng người ký hợp đồng đặt cọc là người có quyền bán tài sản, tức là chủ sở hữu trên sổ đỏ hoặc người được uỷ quyền hợp pháp. Việc đặt cọc với người không có đầy đủ quyền định đoạt bất động sản có thể khiến hợp đồng không có giá trị pháp lý, và dẫn đến nguy cơ mất cọc.

2. Ghi rõ số tiền đặt cọc và phương thức thanh toán

Số tiền đặt cọc luôn phải được ghi rõ ràng bằng cả chữ và số, kèm theo hình thức thanh toán: chuyển khoản hay tiền mặt. Nếu là chuyển khoản, cần ghi rõ tài khoản nhận, tên chủ tài khoản và thời điểm chuyển. Nếu là tiền mặt, cần đảm bảo có chữ ký xác nhận của bên nhận tiền.

Điều này giúp tránh trường hợp tranh luận sau này về số tiền thực tế đã đặt cọc hoặc hình thức thanh toán đã sử dụng.

3. Xác định rõ điều kiện chuyển sang ký hợp đồng mua bán

Hợp đồng đặt cọc cần ghi rõ rằng khi nào hai bên sẽ tiến hành ký hợp đồng mua bán chính thức. Thông thường điều khoản này gồm thời hạn thực hiện, ví dụ trong vòng 10 ngày, 20 ngày hoặc một mốc thời gian xác định.

Bên cạnh đó, cần ghi rõ các yêu cầu pháp lý đi kèm, chẳng hạn như: bên bán cam kết cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý, bản gốc sổ đỏ hoặc văn bản ủy quyền; bên mua cam kết hoàn tất việc thanh toán phần còn lại đúng thời hạn. Điều khoản này tránh được tình trạng trì hoãn kéo dài, hoặc một bên né tránh trách nhiệm.

4. Điều khoản phạt cọc khi vi phạm cam kết

Đây là một điều khoản rất quan trọng mà người mua phải chú ý. Hợp đồng cần quy định rõ trách nhiệm khi một bên không thực hiện đúng cam kết.

Nếu bên bán từ chối bán sau khi nhận cọc, họ phải trả lại tiền cọc và bồi thường một khoản tương đương theo luật dân sự, thường là gấp đôi số tiền đặt cọc. Ngược lại, nếu bên mua từ chối mua sau khi đã đặt cọc, số tiền đặt cọc sẽ bị mất.

Điều khoản này giúp bảo đảm tính ràng buộc và nghiêm túc của thỏa thuận, đồng thời tạo cơ chế bảo vệ người mua trước những thay đổi bất ngờ từ phía chủ nhà.

5. Cam kết của bên bán về tình trạng pháp lý tài sản

Một hợp đồng đặt cọc chặt chẽ cần quy định rõ rằng bất động sản đang giao dịch:

• không nằm trong diện tranh chấp,

• không bị kê biên thi hành án,

• không bị hạn chế quyền chuyển nhượng,

• không thuộc khu vực bị thu hồi theo quy hoạch giải tỏa.

Nếu tài sản đang thế chấp ngân hàng, hợp đồng cần ghi rõ trách nhiệm giải chấp và thời gian thực hiện. Người mua cần yêu cầu bên bán cung cấp thông tin trung thực để tránh các rủi ro pháp lý phát sinh sau khi đã đặt cọc.

6. Điều khoản về việc bàn giao giấy tờ và đồng hành trong thủ tục sang tên

Bên bán cần cam kết bàn giao sổ đỏ bản gốc và các giấy tờ liên quan đúng thời điểm chuyển nhượng. Đồng thời hợp đồng có thể quy định rằng bên bán sẽ phối hợp trong quá trình sang tên, ký trước mặt văn phòng công chứng hoặc cơ quan nhà nước.

Điều này đảm bảo người mua không bị bỏ mặc sau khi đặt cọc, và tránh tình trạng chủ nhà gây khó khăn hoặc trì hoãn sau khi đã nhận tiền.

7. Thỏa thuận về các chi phí trong giao dịch

Trong nhiều trường hợp, hợp đồng đặt cọc cần ghi rõ bên nào sẽ chịu các khoản phí phát sinh như phí công chứng, lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, hoặc phí sang tên. Việc thỏa thuận rõ ràng trước giúp tránh tranh luận và xung đột khi quá trình sang tên diễn ra.

8. Kết luận: một hợp đồng đặt cọc rõ ràng là nền tảng cho giao dịch minh bạch

Đặt cọc là bước đầu trong giao dịch mua bán bất động sản, và mức độ cẩn trọng ở bước này sẽ quyết định chất lượng của toàn bộ giao dịch. Khi hợp đồng đặt cọc ghi rõ đầy đủ điều khoản, người mua sẽ an tâm về quyền lợi của mình, còn người bán cảm thấy sự ràng buộc rõ ràng và nghiêm túc của thỏa thuận. Một giao dịch bất động sản thành công luôn dựa trên sự minh bạch, thiện chí và khả năng kiểm soát rủi ro pháp lý ngay từ giai đoạn đặt cọc.

Tư vấn đặt cọc an toàn và kiểm tra pháp lý bất động sản tại khu Tây Hà Nội

SINH LAND – Uy tín từ sự minh bạch và hiểu rõ thị trường

Địa chỉ: Số 58 đường Kim Chung Di Trạch – Lai Xá – Hoài Đức – Hà Nội

📞 0988.03.03.03
🌐 https://sinhland.com.vn/