Trong thời đại số, hầu hết người có nhu cầu mua nhà ở Việt Nam đều sử dụng Internet để tìm kiếm thông tin. Các nghiên cứu cho thấy hơn 96% người mua nhà xem kênh trực tuyến là nguồn tìm kiếm chính, bên cạnh các kênh truyền thống. Việc tìm nhà online đã trở thành thói quen phổ biến ở nhiều nhóm tuổi, kể cả người trung niên và lớn tuổi. Dưới đây là tổng hợp về hành vi tìm kiếm của người mua nhà, với các mục phân tích từ từ khóa tìm kiếm phổ biến, yếu tố được quan tâm, kênh thông tin ưa dùng, cách người mua tham khảo & so sánh thông tin, đến khác biệt giữa nhóm mua để ở và mua đầu tư.

Từ khóa tìm kiếm phổ biến của người mua nhà

Người mua nhà thường bắt đầu bằng cách sử dụng công cụ tìm kiếm (như Google) với những từ khóa cụ thể thể hiện nhu cầu của họ. Các từ khóa phổ biến thường rơi vào một số nhóm chính:

• Theo địa điểm: Người mua thường tìm theo vị trí địa lý mong muốn. Ví dụ: “mua nhà Hà Nội”, “mua nhà Bắc Từ Liêm….” – những từ khóa này rất phổ biến trên Google Trends. Việc tìm theo quận/huyện hoặc thành phố giúp khoanh vùng khu vực phù hợp với công việc, gia đình của người mua.

• Theo mức giá: Giá cả là mối quan tâm hàng đầu, nên nhiều người tìm kiếm với từ khóa chứa khoảng giá hoặc giá trần. Chẳng hạn: “nhà bán Hoài Đức dưới 5 tỷ” hoặc “giá căn hộ Hà Nội”. Các cụm như “giá nhà đất Cầu Giấy”, “giá nhà đất hà nội” xuất hiện thường xuyên trên trang tìm kiếm, phản ánh nhu cầu khảo sát mặt bằng giá trước khi mua.

• Theo loại hình và dự án: Người mua cũng quan tâm loại hình bất động sản cụ thể. Họ tìm kiếm “căn hộ chung cư”, “nhà phố liền kề”, “biệt thự Lideco” hoặc tên dự án nổi tiếng “căn hộ Vinhomes…”. Đặc biệt, tại thời điểm nhất định, một số loại hình trở nên “hot” – ví dụ nửa đầu 2024, lượt tìm kiếm “chung cư Hà Nội” tăng vọt 46% so với cùng kỳ, do khan hiếm nguồn cung căn hộ.

• Theo nhu cầu tư vấn/thời điểm: Nhiều người tìm các câu hỏi dạng tư vấn, phản ánh băn khoăn trước khi xuống tiền. Ví dụ: “có nên mua nhà lúc này”, “có nên mua nhà năm 2025”. Đây là những thắc mắc phổ biến khi thị trường biến động, lãi suất tăng cao hoặc giá nhà lên xuống thất thường. Thực tế, cụm “có nên mua nhà vào lúc này không” xuất hiện trên nhiều chuyên trang tư vấn, cho thấy người mua nhà rất quan tâm đến thời điểm mua sao cho có lợi nhất.

• Theo chính sách và ưu đãi: Xu hướng tìm hiểu các chính sách hỗ trợ mua nhà cũng tăng. Chẳng hạn, từ khóa “nhà ở xã hội” trở thành “từ khóa hot” trong năm 2023 khi lượng tìm kiếm tăng hơn 50% so với năm 2022– điều này gắn liền với mối quan tâm của người dân về chương trình nhà ở giá rẻ, gói vay ưu đãi của Chính phủ.

Bảng dưới đây liệt kê một số ví dụ từ khóa tìm kiếm phổ biến và mục đích tìm kiếm tương ứng:

(Bảng minh họa một số từ khóa nổi bật mà người mua nhà hay tìm kiếm thông tin trên Internet.)

Yếu tố người mua quan tâm khi tìm kiếm

Khi tra cứu thông tin nhà đất, người mua nhà thường chú ý đến các yếu tố quan trọng liên quan trực tiếp đến quyết định mua. Những yếu tố chính thường được cân nhắc bao gồm:

• Vị trí địa lý: Vị trí ngôi nhà luôn là ưu tiên hàng đầu đối với người mua để ở, gắn liền với tiện ích xung quanh và quãng đường đi làm. Khảo sát cho thấy khoảng 30% mức độ quan tâm của người mua căn hộ chung cư hướng vào vị trí dự án. Người mua thường muốn nhà gần nơi làm việc, gần trường học của con, hoặc thuận tiện giao thông. Thông tin về hạ tầng xung quanh (đường xá, chợ, bệnh viện, trường học) cũng được tìm hiểu kỹ.

• Giá cả và khả năng tài chính: Giá bán căn hộ hay nhà đất và khả năng chi trả (vốn tự có + vay ngân hàng) là yếu tố then chốt. Người mua thường so sánh giá giữa nhiều bất động sản tương đương. Họ tìm hiểu mặt bằng giá thị trường qua từ khóa như “giá nhà đất…”, đồng thời tính toán khoản vay phù hợp. Lãi suất vay vì thế ảnh hưởng lớn đến tâm lý người mua: một khảo sát cho thấy người mua nhà chỉ cảm thấy yên tâm nếu lãi suất dưới 7%/năm; mức cao hơn dễ khiến họ trì hoãn kế hoạch mua. Đặc biệt giai đoạn 2022-2023, lãi suất cho vay tăng lên 13-14% đã làm nhiều người e ngại vay mua nhà.

• Pháp lý dự án: Tính pháp lý minh bạch (sổ đỏ, sổ hồng, giấy phép dự án) được người mua đánh giá là điều kiện tiên quyết. Hiện nay, 70% khách hàng mua đất nền coi pháp lý rõ ràng là yêu cầu bắt buộc trước khi quyết định đầu tư. Với người mua căn hộ chung cư, pháp lý cũng là mối quan tâm số một (khoảng 40% người được hỏi đặt pháp lý lên hàng đầu). Điều này dễ hiểu vì các vụ tranh chấp, dự án “ma” trước đây khiến người mua ngày càng cẩn trọng về pháp lý.

• Uy tín chủ đầu tư: Danh tiếng và uy tín của chủ đầu tư hoặc người bán ảnh hưởng đến niềm tin của khách hàng. Đối với phân khúc căn hộ, uy tín chủ đầu tư chiếm khoảng 19% mức độ quan tâm của người mua. Người mua thường tìm kiếm thông tin về lịch sử dự án của chủ đầu tư, tiến độ xây dựng, chất lượng giao nhà, phản hồi của cư dân các dự án trước.

• Tiện ích và môi trường sống: Sau khi thỏa mãn các điều kiện trên, người mua để ở sẽ xem xét thêm về tiện ích dự án và môi trường xung quanh. Họ quan tâm dự án có những tiện ích gì (bãi đậu xe, công viên, hồ bơi, siêu thị, bảo vệ, v.v.) và cộng đồng cư dân ra sao. Các dự án xanh, thân thiện môi trường cũng ngày càng được chú ý nhiều hơn sau đại dịch. Tuy tiện ích thường không phải yếu tố quyết định ban đầu, nhưng chúng là điểm cộng quan trọng giúp người mua so sánh hai dự án tương đương.

• Tiềm năng tăng giá: Đối với người mua mang tính đầu tư, yếu tố tiềm năng sinh lời rất được quan tâm. Khoảng 15% khách hàng mua đất nền chú trọng tiêu chí “tiềm năng tăng giá” của bất động sản. Họ tìm kiếm các thông tin dự báo về quy hoạch, phát triển hạ tầng khu vực… vì kỳ vọng bất động sản sẽ tăng giá trong tương lai.

Nhìn chung, pháp lý an toàn, giá hợp lý, vị trí tốt là bộ ba yếu tố hàng đầu. Sau đó, uy tín bên bán và tiện ích sẽ ảnh hưởng đến quyết định cuối cùng. Người mua nhà Việt Nam ngày nay rất “tỉnh táo”: họ thường chỉ xuống tiền khi bất động sản đáp ứng đủ những tiêu chí cốt lõi kể trên.

Kênh thông tin và nền tảng ưa chuộng

Khi tìm kiếm nhà đất, người mua Việt Nam sử dụng kết hợp nhiều nền tảng trực tuyến để thu thập thông tin. Một số kênh thông tin được ưa chuộng nhất gồm:

• Công cụ tìm kiếm (Google, Cốc Cốc): Đa số người mua bắt đầu bằng việc Tìm kiếm trên google với từ khóa liên quan (như các ví dụ ở mục trên). Theo thống kê năm 2024, có 74% người mua nhà tìm thông tin dự án qua các công cụ tìm kiếm. Công cụ tìm kiếm đóng vai trò cổng vào, dẫn người dùng đến các trang web cụ thể phù hợp.

• Website rao bán bất động sản: Những trang web chuyên về bất động sản là nguồn thông tin chính, kết nối trực tiếp người mua và người bán. Tiêu biểu nhất là https://batdongsan.com.vn/ – đây là trang dẫn đầu về lượng người dùng và lượt truy cập trong lĩnh vực BĐS tại Việt Nam. Nhiều khảo sát người dùng đánh giá các website BĐS uy tín là công cụ hỗ trợ tốt nhất cho quá trình mua nhà (được 78% người tiêu dùng bình chọn, vượt xa các công nghệ khác). Ngoài Batdongsan.com.vn, người mua còn ghé các trang như Chợ Tốt (chuyên rao vặt, có mục nhà đất), alonhadat,….. để tìm tin rao bán nhà đất. Những website này đóng vai trò như “chợ địa ốc” online nơi người bán đăng tin và người mua lọc tìm theo nhu cầu. Các trang uy tín thường có chức năng tìm kiếm thông minh (lọc theo vị trí, giá, diện tích, v.v.) giúp người mua nhanh chóng thu hẹp lựa chọn phù hợp.

• Mạng xã hội và cộng đồng trực tuyến: Facebook là mạng xã hội được tận dụng rất nhiều trong mua bán nhà đất những năm gần đây. Hàng loạt nhóm (group) Facebook về mua bán nhà được lập ra, thu hút đông đảo thành viên tham gia. Chẳng hạn, nhóm “Cộng đồng dừng mua nhà Hà Nội để tránh ngáo giá” thành lập đầu 2024 đã thu hút tới ~42.700 thành viên chỉ sau vài tháng. Trên các group này, người mua chia sẻ kinh nghiệm, môi giới đăng bài rao bán, và mọi người thảo luận sôi nổi về giá cả thị trường. Ngoài Facebook, người mua trẻ cũng có xu hướng xem video về nhà đất trên YouTube hoặc TikTok (các dạng video review dự án, video tham quan nhà mẫu) để có hình dung trực quan hơn. Tuy nhiên, thông tin trên mạng xã hội rất phong phú nhưng thiếu kiểm chứng, dễ gây “nhiễu loạn”. Do đó, người mua thường chỉ coi đây là kênh tham khảo bổ trợ, và vẫn phải kiểm tra chéo lại thông tin trên các nguồn đáng tin cậy khác.

• Nguồn tin tức và báo chí: Bên cạnh các kênh kể trên, một bộ phận người mua nhà (đặc biệt là người trung niên) còn theo dõi báo điện tử, báo giấy để cập nhật tin tức thị trường. Những trang báo tài chính – địa ốc uy tín (ví dụ: CafeF, VnExpress, VietNamNet, Thời Báo Kinh Doanh…) cung cấp các bài phân tích xu hướng giá cả, chính sách mới, dự án nổi bật. Những thông tin thời sự như chính sách tín dụng, điều chỉnh luật đất đai, luật nhà ở… cũng được người có ý định mua nhà quan tâm vì tác động đến thị trường. Theo một báo cáo năm 2022, có khoảng 60% người mua tham gia khảo sát cho biết họ thảo luận về giá bất động sản trên các diễn đàn trực tuyến hoặc mạng xã hội – cho thấy vai trò của truyền thông đại chúng và thảo luận cộng đồng trong việc định hướng quyết định mua nhà.

Tóm lại, người mua nhà ngày nay tận dụng tối đa kênh online để “đi chợ” bất động sản. Các trang web chuyên ngành đóng vai trò quan trọng nhất nhờ lượng tin rao phong phú và công cụ lọc hiệu quả, trong khi mạng xã hội và báo chí giúp bổ sung thông tin đa chiều. Xu hướng chung là trực tuyến hóa: ước tính có đến 83% – 96% người mua nhà hiện chọn kênh online là nguồn thông tin chính, phản ánh sự chuyển dịch mạnh mẽ từ phương thức tìm mua truyền thống sang Internet.

Thói quen tham khảo đánh giá, so sánh và theo dõi thị trường

Người mua nhà không chỉ tìm kiếm thông tin một chiều, họ còn có xu hướng đánh giá, so sánh và theo dõi diễn biến thị trường trước khi ra quyết định. Một số đặc điểm nổi bật trong hành vi này gồm:

• Đọc đánh giá và kinh nghiệm từ người khác: Trước một dự án hoặc căn nhà cụ thể, người mua thường tìm đọc nhận xét, đánh giá của những người có trải nghiệm hoặc cư dân hiện tại. Theo một thống kê, 52% người mua cho biết họ tìm kiếm đánh giá từ người dùng khác trên mạng trước khi quyết định. Những kênh phổ biến để xem đánh giá bao gồm phần bình luận trên các trang rao vặt, các bài viết trên diễn đàn (như Webtretho, …), group Facebook, hoặc hỏi ý kiến người quen. Việc tham khảo ý kiến cộng đồng giúp người mua có cái nhìn thực tế hơn, ví dụ biết được chủ đầu tư nào chậm tiến độ, khu vực nào hay ngập lụt, v.v. Tuy nhiên, họ cũng rất cảnh giác với thông tin chưa kiểm chứng, luôn cố gắng xác thực qua nhiều nguồn như lời khuyên của chuyên gia, môi giới uy tín hoặc nguồn tin chính thống.

• So sánh lựa chọn và “săn” thông tin nhiều nguồn: Người mua nhà thường so sánh nhiều lựa chọn trước khi chốt. Họ có thể mở hàng loạt tab web để so sánh giá các căn hộ tương tự, dùng các công cụ so sánh trên website (nếu có), hoặc đơn giản là lập bảng để đối chiếu các tiêu chí (giá, diện tích, tầng, tiện ích) giữa các căn đang cân nhắc. Khoảng 40% người mua nhà sử dụng Internet để so sánh các lựa chọn bất động sản với nhau – cho thấy thói quen đối chiếu song song rất phổ biến. Ngoài ra, nhiều người còn chủ động theo dõi lịch sử giá của bất động sản (một số nền tảng như Batdongsan.com.vn gần đây đã tích hợp biểu đồ lịch sử giá cho tin đăng). Việc “săn” thông tin cũng bao gồm cập nhật tin mới hằng ngày: người mua có nhu cầu cao thường đăng ký nhận thông báo (notification) khi có căn nhà mới đăng phù hợp tiêu chí, hoặc tham gia các nhóm chat, kênh Telegram/Zalo của môi giới để không bỏ lỡ cơ hội tốt.

• Theo dõi sát diễn biến thị trường: Trước bối cảnh thị trường biến động, người mua nhà có tâm lý thăm dò và chờ thời điểm. Họ theo dõi các chỉ số thị trường (giá bán trung bình, lượng giao dịch) qua báo cáo quý của các công ty nghiên cứu, đọc tin tức về chính sách vĩ mô (như điều chỉnh lãi suất ngân hàng, gói hỗ trợ bất động sản của Chính phủ). Ví dụ, đầu năm 2023 khi thị trường chững lại, nhiều người có tâm lý “chờ giá xuống” nên tích cực tìm kiếm thông tin nhưng chưa vội mua. Quý II/2024 ghi nhận lượt tìm kiếm nhà đất trực tuyến tăng so với quý I, nhưng số giao dịch thực tế lại giảm – cho thấy người mua quan sát thị trường nhiều hơn là hành động, chờ các tín hiệu rõ ràng (như lãi suất giảm, giá chạm “đáy”). Bên cạnh đó, người mua cũng thích so sánh dữ liệu theo thời gian: họ để ý những thời điểm “sốt” hoặc “thấp điểm” trong năm. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, lượng tìm kiếm nhà đất thường tăng mạnh vào tháng 3 và tháng 9 hàng năm (mùa cao điểm) và chậm lại vào tháng 12 – tháng 1 (gần Tết). Những hiểu biết này giúp người mua dự đoán được khi nào nhiều lựa chọn tốt xuất hiện hoặc thời điểm nào nên thương lượng giá.

• Tham khảo chuyên gia và cộng đồng: Không ít người mua chủ động đặt câu hỏi nhờ tư vấn trên các chuyên trang. Họ gửi câu hỏi cho mục tư vấn của báo (như VnExpress, Cafeland) hoặc xem video chuyên gia phân tích trên YouTube. Các buổi tọa đàm, livestream về bất động sản cũng thu hút sự quan tâm của người mua cần lời khuyên. Đặc biệt, sau khi mua nhà, nhiều người còn chia sẻ kinh nghiệm của mình lên mạng xã hội – thống kê cho thấy khoảng 40% khách hàng sau khi mua đã lên mạng chia sẻ trải nghiệm mua nhà của họ. Những câu chuyện thành công hoặc thất bại này trở thành nguồn thông tin quý cho người đi sau.

Tóm lại, người mua nhà tại Việt Nam ngày càng chủ động và kỹ tính: họ tìm hiểu đa kênh, đánh giá cẩn thận mọi khía cạnh và không ngừng đối chiếu, so sánh thông tin trước khi đưa ra quyết định quan trọng về tài sản lớn như nhà ở. Chính vì vậy, các doanh nghiệp bất động sản cũng phải minh bạch thông tin và ứng dụng công nghệ (công cụ tìm kiếm thông minh, dữ liệu lớn) để đáp ứng nhu cầu tra cứu, so sánh của khách hàng.

Khác biệt giữa nhóm mua để ở và mua đầu tư

Nhu cầu và hành vi tìm kiếm có thể khác nhau giữa người mua nhà để ở (phục vụ nhu cầu an cư) và người mua với mục đích đầu tư (mua để bán lại, cho thuê sinh lời). Một số điểm khác biệt chính có thể nhận thấy:

• Tỷ lệ và động cơ: Hiện nay, nhóm người mua với mục đích đầu tư chiếm khoảng 30-32% trong tổng số người tìm mua bất động sản, còn lại đa số là mua để ở (mua căn nhà đầu tiên hoặc chuyển nhà). Nhóm đầu tư thường bị thu hút bởi lợi nhuận kỳ vọng, trong khi nhóm mua để ở tập trung vào nhu cầu thực tế của bản thân và gia đình.

• Tiêu chí tìm kiếm: Người mua để ở ưu tiên các yếu tố đáp ứng cuộc sống hằng ngày: họ cần vị trí thuận tiện (gần chỗ làm, trường học), tiện ích đầy đủ, môi trường an ninh và cộng đồng tốt. Ngược lại, người mua đầu tư quan tâm nhiều hơn đến tiềm năng tăng giá và tính thanh khoản của bất động sản. Họ có thể chấp nhận vị trí xa trung tâm hơn nếu khu vực đó hứa hẹn phát triển mạnh, hoặc chọn mua đất nền, nhà phố ở vùng ven khi nhận thấy giá đất có thể tăng cao nhờ một dự án hạ tầng lớn (ví dụ cao tốc, sân bay) sắp triển khai. Thống kê cho thấy khi mua đất nền (thường để đầu tư), yếu tố tiềm năng sinh lời được đề cao hơn hẳn so với vị trí cụ thể (15% so với 8%). Còn với người mua căn hộ để ở, vị trí thuận tiện chiếm tới 30% mức độ quan tâm và tiện ích, cộng đồng xung quanh là những yếu tố quan trọng sau khi đảm bảo pháp lý.

• Phạm vi tìm kiếm và thông tin theo dõi: Nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm rộng hơn về địa lý lẫn loại hình. Họ sẵn sàng khảo sát thị trường các tỉnh thành khác ngoài nơi mình sống để tìm cơ hội (ví dụ người Hà Nội vào TP.HCM đầu tư căn hộ cho thuê, hoặc ngược lại). Họ cũng quan tâm thông tin vĩ mô: thường xuyên đọc tin về chính sách nhà đất, lãi suất ngân hàng, quy hoạch tương lai… để quyết định chiến lược đầu tư. Trong khi đó, người mua để ở thường tập trung vào thị trường tại chỗ – khu vực họ làm việc hoặc quê quán. Họ theo dõi tin tức giá cả nhà đất tại khu vực mục tiêu và các chính sách hỗ trợ người mua nhà (như gói vay ưu đãi, nhà ở xã hội) hơn là những biến động đầu tư vĩ mô.

• Thái độ đối với rủi ro và thời điểm: Người mua để ở có xu hướng thận trọng và ít chạy theo thị trường. Họ chỉ quyết định mua khi tìm được ngôi nhà “ưng ý” và vừa túi tiền, sẵn sàng chờ đợi nếu giá chưa phù hợp. Nhóm này thường cân nhắc kỹ về khả năng trả nợ (nếu vay ngân hàng) và ổn định lâu dài, nên rất sợ rủi ro pháp lý hay lừa đảo. Ngược lại, nhà đầu tư có thể chấp nhận rủi ro cao hơn để đạt lợi nhuận. Họ nhạy bén với thời điểm “bắt đáy” hoặc “lướt sóng”, đôi khi ra quyết định nhanh để không bỏ lỡ cơ hội. Ví dụ, khi thị trường giảm sâu, nhiều nhà đầu tư mạnh dạn mua gom tài sản giá rẻ, còn người mua ở thực có thể vẫn e dè chờ thêm.

• Sử dụng kênh thông tin: Cả hai nhóm đều dùng Internet, nhưng có thể khác ở mức độ tin cậy vào kênh nào. Người mua để ở có xu hướng hỏi ý kiến người thân, bạn bè nhiều hơn (vì liên quan đến nơi ở của chính họ), và tham gia các cộng đồng người mua nhà để chia sẻ kinh nghiệm. Họ cũng quan tâm các đánh giá thực tế (review dự án từ cư dân). Trong khi đó, nhà đầu tư thường kết nối với môi giới chuyên nghiệp và các nhóm chuyên đầu tư để săn được hàng tốt. Một khảo sát cho thấy ở nhóm khách hàng lớn tuổi (đầu tư lâu năm), 90% tin tưởng thông tin và tư vấn từ môi giới, còn nhóm trẻ hơn thì hay tự nghiên cứu thông tin online hoặc hỏi chuyên gia tài chính độc lập nhiều hơn.

Tuy có những điểm khác biệt như trên, điểm chung là cả hai nhóm người mua đều đang tận dụng mạnh mẽ Internet để phục vụ mục đích của mình. Dù mua để ở hay đầu tư, họ đều tra cứu thông tin trực tuyến, so sánh lựa chọn và cập nhật thị trường thường xuyên. Sự khác nhau chủ yếu nằm ở loại thông tin mà họ tập trung (tiện ích & an cư vs. sinh lời & vĩ mô) và cách ra quyết định (cảm xúc an toàn vs. tính toán lợi nhuận). Hiểu được những khác biệt này giúp các nhà cung cấp dịch vụ BĐS có chiến lược tiếp cận phù hợp: ví dụ, với người mua để ở cần nhấn mạnh uy tín, tiện ích thực tế; còn với nhà đầu tư nên cung cấp dữ liệu thị trường, tư vấn tài chính rõ ràng.

Trên đây là những tổng hợp của sinhland.comm.vn về cách tìm kiếm thông tin của khách hàng trước khi mua nhà. Hi vọng những thông tin này hữu ích giúp các bạn sale hiểu được khách hàng, cách tiếp cận và tư vấn khách hàng tốt nhất.

Về trang chủ