Tháng 9/2025, thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn trầm lắng sau những cơn sốt nóng sốt lạnh những năm trước. Tôi là một nhà đầu tư nhỏ đã tham gia nhiều phiên đấu giá đất ở huyện Phúc Thọ (Hà Nội) và chứng kiến không ít thăng trầm. Trong bài viết này, tôi xin chia sẻ trải nghiệm cá nhân về việc đầu tư lướt sóng đất đấu giá tại Phúc Thọ, đồng thời phân tích tổng quan thị trường hiện tại. Mong rằng những thông tin và bài học rút ra sẽ hữu ích cho các bạn đang quan tâm đến lĩnh vực này.

Nhà đầu tư xem đất đấu giá Dộc Tranh Phúc Thọ (2024)

Tình hình thị trường đất đấu giá Phúc Thọ tháng 9/2025

Thị trường đất đấu giá tại Phúc Thọ hiện nay đã “hạ nhiệt” rõ rệt so với cách đây một năm. Vào giai đoạn cao điểm tháng 8 – 9/2024, các phiên đấu giá ở Phúc Thọ thu hút hàng trăm nhà đầu tư tham gia, giá trúng thầu bị đẩy lên mức kỷ lục 60 – 75 triệu đồng/m², gấp 2,5 – 3 lần giá khởi điểm (khu Dộc Tranh, Trạch Mỹ Lộc). Thế nhưng bước sang năm 2025, mức giá trúng cao nhất đã giảm mạnh, thấp hơn nhiều so với đỉnh trước đó. Số lượng người tham gia đấu giá cũng ít hơn hẳn: từ chỗ 200-350 người mỗi phiên thời sốt nóng, chỉ còn vài chục đến khoảng 100 người tham dự. Điều này cho thấy sức hút của đất đấu giá vùng ven Hà Nội đã suy giảm đáng kể sau giai đoạn sốt nóng.

Nguồn cung đất đấu giá ở Phúc Thọ thời điểm này tương đối khan hiếm. Sau khi đấu giá ồ ạt nhiều lô đất trong năm 2024 (tổng cộng hơn 35.000m² đất, thu về hơn 1.300 tỷ đồng), chính quyền địa phương đã thận trọng hơn trong việc đưa quỹ đất ra đấu giá nhỏ lẻ. Thay vào đó, thành phố Hà Nội định hướng chuyển sang đấu giá các dự án lớn, ưu tiên nhà đầu tư có tổ chức thay vì cá nhân, nhằm tránh tình trạng “bong bóng” và bỏ cọc tràn lan. Vì vậy, trong năm 2025, huyện Phúc Thọ chỉ tổ chức một số đợt đấu giá nhỏ lẻ đầu năm và tập trung vào đấu giá dự án khu đô thị (như phiên đấu giá khu nhà ở thấp tầng ở xã Phúc Hòa vào tháng 4/2025). Việc hạn chế nguồn cung mới khiến cho thị trường thứ cấp thiếu hàng, nhiều nhà đầu tư đã mua đất từ trước có xu hướng găm giữ chờ cơ hội, làm cho giao dịch trên thị trường khá trầm lắng.

Về mặt bằng giá đất, sau khi trải qua đỉnh cao rồi điều chỉnh, hiện giá đất đấu giá Phúc Thọ đang ở trạng thái đi ngang, không tăng thêm nhưng cũng chưa giảm sâu. Thực tế, so với giữa năm 2024, mặt bằng giá đất ở Phúc Thọ vẫn nhỉnh hơn trước do hiệu ứng sốt đất vùng ven. Tuy nhiên, mức giá này chủ yếu thiết lập lại mặt bằng mới và không còn tăng nóng. Các lô trúng đấu giá đầu năm 2025 ở Phúc Thọ cũng chỉ quanh 23 – 41 triệu/m², cao nhất ~46,8 triệu/m². Nhìn chung, giá đất Phúc Thọ hiện tại tương đối ổn định do nguồn cung hạn chế, nhưng thanh khoản thấp khiến giá khó tăng thêm. Thị trường đang ở trạng thái “chờ đợi”, cả người mua lẫn người bán đều thăm dò và không vội vàng.

Xem thêm: Lô đất vừa trúng đấu giá hơn 103 triệu đồng/m2 ở Hoài Đức có gì?

Xu hướng đầu tư lướt sóng khi thị trường chậm lại

Trong bối cảnh thị trường chững lại, xu hướng đầu tư lướt sóng (đầu cơ ngắn hạn) cũng thay đổi nhiều so với thời sôi động. Thời điểm 2021-2022 hay cao trào 2024, không ít nhà đầu tư thắng đấu giá xong có thể sang tay ngay với khoản lãi hàng trăm triệu đồng mỗi lô. Cá nhân tôi từng thấy có người vừa ra khỏi phòng đấu giá đã bán chênh được 200 triệu đồng/lô trong tích tắc – cảm giác “dễ ăn” khiến nhiều đội nhóm lao vào các cuộc đấu giá như thiêu thân. Thế nhưng hiện tại, “lướt sóng” đất đấu giá không còn dễ kiếm lời như trước. Nhiều nhà đầu tư chuyên nghiệp chia sẻ rằng bây giờ lãi mỏng lắm, có những giao dịch lướt cọc chỉ lời khoảng 50 triệu đồng mỗi lô, thậm chí hòa vốn cũng phải chấp nhận. Anh T.N – một người có thâm niên tham gia đấu giá vùng ven Hà Nội – tâm sự rằng “ngày xưa có thể bán chênh 200 triệu/lô nhưng giờ lãi 50 triệu đã phải gật đầu”. Lợi nhuận kỳ vọng giảm đi ít nhất 5 lần, đồng nghĩa với việc lướt sóng giờ rủi ro hơn và đòi hỏi tính toán kỹ càng hơn.

Một biểu hiện rõ nét của việc đầu cơ lướt sóng giảm nhiệt là cảnh tượng tại các phiên đấu giá. Nếu như cuối năm 2023 – đầu 2024, nhiều phiên ở Hoài Đức, Đông Anh, Phúc Thọ… phải đấu xuyên trưa, thậm chí xuyên đêm do người tham gia đông và “cò cưa” từng bước giá, thì nay mọi thứ diễn ra trật tự, nhanh gọn hơn. Không còn cảnh hàng trăm nhà đầu tư chen chúc trả giá “trên trời”. Những đội nhóm lướt sóng chuyên nghiệp giờ đây đặt ra mức trần giá riêng cho mình để đảm bảo còn đường thoát hàng. Ví dụ, nhóm của anh T.N khi đấu giá ở Sóc Sơn xác định chỉ trả tối đa ~41 triệu/m², quá mức đó là họ dừng, mặc cho nhóm khác hô tới 60 triệu/m². Sự thận trọng này cho thấy các nhà đầu tư đã ý thức hơn về giá trị thực và tính thanh khoản của lô đất sau đấu giá. Thực tế, thanh khoản các lô đất đấu giá vùng ven như Phúc Thọ hiện không cao do giá đã bị đẩy lên quá mức và mang “mác” bị thổi giá. Bây giờ, chẳng mấy ai dám bất chấp trả giá cao rồi kỳ vọng sẽ có người mua lại ngay với giá cao hơn nữa. Xu hướng chung của dân đầu tư lướt sóng lúc này là “ăn chắc mặc bền”, chấp nhận lãi mỏng và thậm chí chuẩn bị tâm lý ôm đất lâu hơn nếu không kịp bán ra.

Rủi ro và lưu ý cần tránh khi tham gia đấu giá đất lúc này

Thị trường chậm lại đồng nghĩa với việc rủi ro cho nhà đầu tư lướt sóng tăng lên. Dưới đây là một số rủi ro và điểm cần đặc biệt lưu ý mà tôi rút ra từ kinh nghiệm thực tế:

• Rủi ro trả giá quá cao (bong bóng giá đấu): Đây là rủi ro lớn nhất. Trong cơn sốt, nhiều người sẵn sàng hô giá rất cao vượt xa giá trị thực của lô đất. Tại Phúc Thọ, cuối năm 2024 có lô đấu giá lên tới 75 triệu đồng/m² trong khi hạ tầng khu vực chưa phát triển tương xứng. Kết cục, người thắng đấu giá xong không bán được cho ai ở giá đó. Thậm chí có trường hợp trúng đấu giá rồi bỏ cọc, chấp nhận mất tiền đặt trước vì biết đã “hớ” giá. Do đó, nhà đầu tư cần tỉnh táo, tránh chạy theo những bước giá phi lý. Hãy xác định mức trần bạn có thể trả dựa trên giá thị trường khu vực và tiềm năng lô đất, đừng để lòng tham cuốn đi.

• Rủi ro thanh khoản thấp: Khi thị trường chững, việc bán lại đất đấu giá sẽ khó khăn hơn nhiều. Nếu bạn ôm một lô đất ở khu vực xa dân cư hoặc giá trúng quá cao, khả năng cao sẽ không tìm được người mua trong ngắn hạn. Như đã đề cập, hiện nay nhiều lô đất đấu giá ở Phúc Thọ có thanh khoản kém do bị gắn mác “giá ảo”, người mua cuối cùng e dè. Bạn có thể phải chờ đợi rất lâu hoặc chấp nhận giảm giá mới thoát hàng được. Vì vậy, đừng sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà khi đấu giá – nếu phải vay mượn nhiều mà bán không kịp, áp lực lãi suất sẽ khiến bạn lỗ nặng.

• Rủi ro về vốn và pháp lý khi lướt cọc: Chiến thuật lướt sóng nhanh phổ biến là “lướt cọc”, tức bán sang tay lô đất trong thời gian từ khi đặt cọc đến trước khi nộp đủ tiền đấu giá. Tuy nhiên, cách này tiềm ẩn nhiều vấn đề pháp lý. Nếu không am hiểu thủ tục, bạn dễ gặp rắc rối khi sang tên cho người mua mới. Hơn nữa, thời gian thanh toán tiền trúng đấu giá thường ngắn (30-45 ngày), nếu không xoay kịp vốn hoặc không kịp bán, bạn sẽ đứng trước nguy cơ mất cọc lô đất – số tiền có thể lên tới vài trăm triệu đồng. Lời khuyên là: chuẩn bị sẵn tài chính để chủ động đóng tiền đúng hạn, đừng phụ thuộc hoàn toàn vào việc sẽ bán được ngay.

• Những lưu ý khác: Khi tham gia đấu giá, cần đọc kỹ quy chế đấu giá và hồ sơ lô đất. Tránh những lô đất có vướng mắc về phong thủy như đường đâm, gần bốt điện, gần chùa, gần miếu…. Kiểm tra xem hạ tầng (đường xá, điện nước) tại khu đất đã hoàn thiện chưa, vì nếu hạ tầng chưa đồng bộ, giá trị lô đất có thể không tăng như kỳ vọng. Ngoài ra, lưu ý mức tiền đặt trước: hiện nhiều nơi đã nâng tiền cọc lên cao (có nơi yêu cầu 500-800 triệu/lô) để lọc bớt đầu cơ. Bạn hãy đảm bảo mình thực sự nghiêm túc và có tính toán khi đặt cọc số tiền lớn như vậy, tránh “bỏ của chạy lấy người” vừa thiệt hại tài chính vừa ảnh hưởng uy tín.

Xem thêm: Mang cơm hộp, bánh mì ‘tiếp tế’ đấu giá đất huyện vùng ven Hà Nội

Kinh nghiệm thực tế: cách chọn vị trí, pháp lý, thời điểm thoát hàng

Khu đất đấu giá Dộc Tranh tại xã Trạch Mỹ Lộc, huyện Phúc Thọ – nơi từng ghi nhận mức giá trúng cao kỷ lục vào năm 2024

Sau nhiều lần chinh chiến ở các phiên đấu giá, tôi rút ra một số kinh nghiệm “xương máu” trong việc chọn đất và chiến lược thoát hàng:

• Ưu tiên vị trí tiềm năng: Không phải lô đất đấu giá nào cũng dễ bán. Tôi luôn nhắm các lô có vị trí đẹp hoặc có tiềm năng phát triển. Ở Phúc Thọ, những lô gần trục đường lớn (ví dụ Quốc lộ 32, các tuyến đang mở rộng) hoặc nằm tại trung tâm xã, thị trấn sẽ dễ thanh khoản hơn so với lô sâu trong ngõ nhỏ. Chẳng hạn, lô đất tôi đấu trúng ở xã Tam Hiệp hồi đầu năm nằm gần khu dân cư hiện hữu và cách đường liên xã 50m – nhờ vậy sau 3 tháng tôi đã sang tay được với chút lợi nhuận. Ngược lại, một người bạn của tôi ôm lô ở vùng sâu xa khu dân cư, cuối cùng phải để gần như giá vốn suốt nửa năm chưa thoát nổi vì chẳng ai hỏi mua. Bài học là hãy đi khảo sát thực địa kỹ lưỡng, chọn khu vực dân cư về ở được ngay, có hạ tầng hoặc tiện ích (gần chợ, trường học, v.v.) thì sau đấu giá mới dễ bán.

• Kiểm tra pháp lý và quy hoạch: Dù là đất đấu giá do Nhà nước tổ chức thì bạn cũng không nên chủ quan. Tôi thường lên UBND huyện hoặc tra cứu quy hoạch xem khu đất đó có dự án nào trong tương lai không, xung quanh có nhà máy hay nghĩa trang gì ảnh hưởng không. Có lần, tôi suýt đấu một lô đất đẹp rẻ bất ngờ, may nhờ hỏi dân địa phương mới biết cách đó 100m dự kiến xây nhà máy xử lý rác – nếu mua phải chắc chắn khó bán lại. Ngoài ra, cần xem hồ sơ đấu giá: lô đất đã có sổ đỏ riêng chưa, diện tích thực tế, mục đích sử dụng đất, các khoản phí phải nộp… Những thông tin này giúp mình lường trước được chi phí và thời gian hoàn tất thủ tục. Việc đấu giá chỉ là bước đầu, sau khi trúng bạn còn phải hoàn thiện nghĩa vụ tài chính, sang tên sổ đỏ. Hãy chắc chắn rằng lô đất đủ điều kiện pháp lý để sang tên nhanh chóng; nếu không, vốn sẽ bị “chôn” lâu.

• Thời điểm thoát hàng: Trong lướt sóng, thời gian là yếu tố then chốt. Kinh nghiệm của tôi là luôn có sẵn phương án ra hàng ngay khi vừa trúng đấu giá. Nếu thị trường có sóng (ví dụ đầu năm có tin tích cực, nhiều người tìm mua) thì tranh thủ chốt lời sớm, “đánh nhanh rút gọn”. Ngược lại, khi thấy thị trường trầm, mình phải kiên nhẫn hơn và chủ động tìm đầu ra. Tôi thường kết nối sẵn với môi giới địa phương uy tín; họ có sẵn danh sách khách cần đất khu vực đó. Nhờ vậy, có lần tôi thoát được một lô đất ở Phụng Thượng ngay trước khi thị trường chững lại, chỉ lãi nhẹ 50 triệu nhưng còn hơn để lâu có khi lỗ. Nên linh hoạt trong chiến lược thoát: lúc cần nhanh thì giảm kỳ vọng lợi nhuận để bán được, còn nếu lô đất thật sự tiềm năng thì có thể gồng thêm nhưng luôn phải theo sát diễn biến thị trường. Tránh tâm lý “đợi giá lên thêm” rồi bỏ lỡ điểm bán tốt, nhất là trong bối cảnh giá khó tăng mà có thể còn xuống nếu kinh tế bất lợi.

• Rút kinh nghiệm từ thất bại: Cuối cùng, không phải thương vụ nào tôi cũng thắng. Tôi từng trả giá hớ ở một phiên đấu giá tại Hoài Đức năm ngoái do máu ăn thua, kết quả lô đất đó tôi phải ôm hơn 8 tháng mới bán được, mà tính ra gần như hòa vốn sau khi trừ lãi vay ngân hàng. Từ bài học đó, tôi hiểu rằng trong đầu tư lướt sóng, bảo toàn vốn quan trọng hơn tối đa lợi nhuận. Đôi khi chấp nhận lãi ít hoặc không lãi để quay vòng vốn cho cơ hội khác còn hơn là cố giữ một kỳ vọng phi thực tế. Thị trường bất động sản luôn có chu kỳ lên xuống; người đầu tư cần chuẩn bị tâm lý vững và kế hoạch dự phòng cho kịch bản xấu nhất.

Hạ tầng khu đấu giá Cầu Lọc Phúc Thọ để chuẩn bị đấu giá

Lời kết

Đầu tư lướt sóng đất đấu giá tại huyện Phúc Thọ thời điểm tháng 9/2025 là một bài toán không dễ dàng. Thị trường hiện đang chậm lại, không còn những cơn sốt nóng để “đu sóng” kiếm lời nhanh như trước. Tuy nhiên, với những nhà đầu tư am hiểu địa bàn, biết chọn lọc cơ hội và quản trị rủi ro, đất đấu giá Phúc Thọ vẫn có thể mang lại lợi nhuận nhất định, dù khiêm tốn. Điều cốt yếu là chúng ta phải cập nhật sát sao diễn biến thị trường và rút kinh nghiệm sau mỗi thương vụ. Hy vọng những chia sẻ chân thực trên đây đã phần nào phác họa bức tranh thị trường đất đấu giá Phúc Thọ hiện tại, đồng thời giúp bạn đọc có thêm góc nhìn và kinh nghiệm để đầu tư hiệu quả, an toàn hơn trong giai đoạn thị trường đang chững lại này. SINH LAND chúc các bạn luôn sáng suốt và thành công trên hành trình đầu tư của mình!

BĐS SINH LAND, đơn vị chuyên tư vấn đầu tư đất đấu giá, đất dịch vụ, liền kề biệt thư. Quý khách có nhu cầu tìm hiểu đầu tư, liên hệ: CÔNG TY CỔ PHẦN BĐS SINH LAND

Địa chỉ: Số 58 đường Kim Chung Di Trạch, thôn Lai Xá – xã Hoài Đức – TP Hà Nội. Vị trí văn phòng BĐS SINH LAND trên google map

Website: https://sinhland.com.vn/

Hotline: 0988.03.03.03