Đầu tư xây dựng chung cư mini cho thuê là phương pháp đầu tư tạo ra dòng tiền không còn xa lạ trên thị trường bất động sản. Khách hàng anh D ở Cầu Giấy, có lô đất diện tích 120 m2 ở Lai Xá, Hoài Đức. Hỏi BĐS SINH LAND chi phí và hiệu quả đầu tư như thế nào. Hãy cùng sinhland.com.vn phân tích về bài toán đầu tư này.

Một chung cư mini đang vận hành ở Lai Xá

Tổng quan dự án: Dự án là tòa chung cư mini 5 tầng, mỗi sàn xây kín 120 m², với 4 phòng khép kín/tầng và thang máy. Diện tích xây dựng mỗi tầng là 120 m², tổng diện tích sàn khoảng 600 m² (chưa tính tum và mái). Công trình dự kiến lắp thang máy phục vụ 5 tầng, trang bị nội thất cơ bản (giường, tủ, kệ bếp, thiết bị vệ sinh).

Thiết kế phòng chung cư mini

1. Ước tính chi phí xây dựng

• Chi phí tổng hợp: Kinh nghiệm cho thấy xây chung cư mini 5 tầng khoảng 100–120 m²/sàn có chi phí xây trọn gói (bao gồm thô + hoàn thiện cơ bản) từ 5.000.000–6.500.000 VND/m² tuỳ vật liệu. Ví dụ, với mức giá trọn gói 5.500.000 VND/m², tổng chi phí cho 5 tầng (khoảng 660–770 m² tính theo hệ số thi công) là ~3,64 tỷ VND. Với diện tích 120 m²/sàn, chi phí có thể dao động lên ~4,0–4,5 tỷ VND (chưa bao gồm thang máy và trang thiết bị). Các báo giá từ doanh nghiệp xây dựng cũng ghi nhận: phần thô khoảng 3.4 triệu – 4 triệu VND/m² và hoàn thiện thêm 1.4tr -2.55 tr VND/m².

• Chia nhỏ theo hạng mục: Dưới đây là ước tính sơ bộ chi phí theo hạng mục (số liệu mang tính tham khảo, dựa trên kinh nghiệm thi công thực tế):

  Hạng mục	Giá trị ước tính (VND)	Ghi chú
  Móng (cọc khoan nhồi)	~210.000.000	Diện tích móng ~60 m² (50% đất), giá cọc ~3.500.000/m².
  Phần thô (kết cấu)	~2.300.000.000	Xây móng + khung cột dầm sàn, (~660 m² hệ số × 3.500.000).
  Hoàn thiện cơ bản	~1.350.000.000	Vật tư trung bình (tường, sàn, trần, ốp lát, sơn), (~684 m² × 2.050.000).
  Hệ thống điện – nước	~200.000.000	(Chưa bao gồm trong hoàn thiện, ước tính ~5% chi phí).
  Thang máy	500.000.000 – 600.000.000	Thang máy tải 300–450kg (trừ cấp cho 5 tầng).
  Nội thất cơ bản	~150.000.000 (tổng)	Giường, tủ, bếp, thiết bị vệ sinh… (khoảng 100–200 triệu toàn bộ).
  Giấy phép, dự phòng khác	~50.000.000	GPXD, phí PCCC, phát sinh nhỏ.
  Tổng cộng (dự kiến)	4,50 – 5,00 tỷ VND	(Ước tính khung giá xây thô + hoàn thiện + thang máy + nội thất).

  Ghi chú: Các con số trên chỉ mang tính minh họa theo báo giá chung ngành. Chi phí nội thất cơ bản chiếm khoảng 5–10% tổng chi phí xây dựng (bằng 100–200 triệu); chi phí xây thô thường chiếm 60–65% tổng (xấp xỉ 3,8–4,5 triệu/m²).

2. Phân tích giá thuê hiện nay tại Lai Xá

Theo khảo sát trên các trang rao vặt và môi giới, giá thuê phòng chung cư mini tại Lai Xá (phòng khép kín, đầy đủ tiện nghi, có thang máy) hiện dao động khoảng 2,0–3,5 triệu VND/tháng/phòng (diện tích ~20–30 m²). Ví dụ, một số tin đăng mới đây: phòng 20 m² full nội thất cho thuê giá từ 2,4 triệu/tháng; phòng 23–30 m² tại các khu nhà tiện nghi có giá từ 3–3,8 triệu/tháng. Nhìn chung, các phòng rộng lớn hơn (30–35 m²) có thể cho thuê được 3–4 triệu, còn phòng nhỏ 20–25 m² phổ biến 2,5–3,2 triệu. Giá thuê trung bình có xu hướng tăng so với 2–3 năm trước do nhu cầu cao trong khu vực  Hoài Đức do gần nhiều đại học, khu công nghiệp.

3. Dự kiến doanh thu cho thuê

Với 16 phòng (4 phòng x 4 tầng) cho thuê, tầng 1 để xe, doanh thu hàng tháng và hàng năm dự kiến tùy thuộc vào giá thuê trung bình. Lấy ví dụ các kịch bản giá:

Như vậy, doanh thu ước tính khoảng 480–672 triệu VND/năm tùy giả định giá thuê (không bao gồm tiền cọc). Chú ý các chi phí quản lý, bảo trì (khoảng 5–10% doanh thu) và thời gian phòng trống không thường xuyên bị loại trừ để tính doanh thu gộp; tỷ lệ lấp đầy nếu đảm bảo ổn định có thể trên 90% ở khu vực nhiều sinh viên, công nhân.

4. Hoàn vốn và hiệu quả đầu tư

Nếu tổng vốn đầu tư xây dựng (bao gồm nội thất, thang máy) khoảng 4,5–5,0 tỷ VND, thì thời gian hoàn vốn (chưa tính lãi vay) ước khoảng 8 năm với giả định doanh thu ròng 600 triệu/năm. Cụ thể, nếu doanh thu thuần ~576 triệu (3 triệu/phòng) thì 4,5 tỷ/0,576 tỷ ≈ 7.8 năm. Thời gian trả hết vốn sẽ dài hơn nếu giá thuê thấp hoặc công suất cho thuê thấp hơn mong đợi.

Lợi nhuận bình quân hàng năm có thể đạt ~10–15% vốn đầu tư (sau khấu hao, thuế và chi phí vận hành). Mô hình chung cư mini thường có lợi suất tốt nhờ diện tích/chi phí xây thấp hơn căn hộ thông thường; nhưng hiệu quả cuối cùng còn phụ thuộc vào quản lý, rủi ro thị trường (cạnh tranh, thay đổi giá thuê) và chi phí duy tu.

5. Pháp lý và rủi ro cần lưu ý

• Giấy phép xây dựng (GPXD): Công trình cần được cấp GPXD đầy đủ từ UBND cấp huyện trước khi khởi công. Chủ đầu tư phải kiểm tra quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng (đồng bộ với khu vực Lai Xá) để tránh vi phạm quy hoạch. Hồ sơ GPXD cần trình bày phương án kiến trúc, kết cấu đáp ứng quy chuẩn, bao gồm cả giải pháp PCCC và thoát hiểm.

• Phòng cháy chữa cháy (PCCC): Quy định hiện hành yêu cầu mọi nhà chung cư (kể cả thấp tầng) phải đáp ứng tiêu chuẩn PCCC về vật liệu, lối thoát hiểm, cấp nước chữa cháy, hệ thống báo cháy, bình chữa cháy tại các tầng. Trước khi đưa vào sử dụng, chủ đầu tư phải làm hồ sơ nghiệm thu PCCC và được Cảnh sát PCCC chấp thuận. Việc thiết kế phải dự phòng ít nhất 2 lối thoát hiểm và có thang chữa cháy nếu trên 3 tầng.

• Quản lý cho thuê: Do kinh doanh cho thuê phòng còn phải tuân thủ quy định về kinh doanh lưu trú (nộp thuế, đăng ký Kinh doanh phòng….).

• Rủi ro khác: Tài chính (chênh lệch giá nguyên vật liệu, chi phí phát sinh cao), rủi ro trễ tiến độ, tỷ lệ phòng trống. Ngoài ra, nếu vi phạm PCCC hoặc xây vượt tầng, chủ đầu tư có thể bị xử phạt và đình chỉ khai thác. Do vậy cần chuẩn bị đầy đủ thủ tục pháp lý, bảo hiểm cháy nổ và khảo sát kỹ nhu cầu thị trường.

Tóm lại, với chi phí đầu tư ước tính khoảng 4,5–5 tỷ VND và giá thuê trung bình hiện nay, dự án chung cu mini 5 tầng tại Lai Xá có thể cho lợi nhuận ổn định sau khoảng 8 năm hoàn vốn. Tuy nhiên, cần đảm bảo đầu tư đúng kỹ thuật, tuân thủ pháp luật (GPXD, PCCC) và có phương án quản lý khai thác chặt chẽ để tối ưu hiệu quả đầu tư.

Trên đây là các số liệu tham khảo, chi phí xây dựng, giá cho thuê tùy thời điểm. Các quy định pháp lý về xây dựng và khai thác, đảm bảo phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự….Thông tin chi tiết, quý khách liên hệ trực tiếp zalo 0988.03.03.03 để được tư vấn.

Về trang chủ

Nhóm Facebook bất động sản Lai Xá – Hoài Đức