Xu hướng đầu tư bất động sản “ăn chắc mặc bền” nghĩa là ưu tiên các tài sản có giá trị thật, ổn định và bền vững thay vì đua theo các cơn sốt ngắn hạn. Nhiều nhà đầu tư không còn “chạy theo sóng” hay tin đồn mà chuyển sang chiến lược đi chậm mà chắc, tập trung vào bất động sản đã hoàn thiện và pháp lý minh bạch. Thay vì tìm kiếm lợi nhuận nhanh chóng bằng cách “lướt sóng”, họ chú trọng vào tài sản đem lại lợi nhuận dài hạn (như tăng giá theo thời gian hoặc thu nhập cho thuê ổn định), đảm bảo đầu tư an toàn, ít rủi ro. Nói cách khác, “ăn chắc mặc bền” là một cách diễn đạt khác cho tư duy đầu tư bất động sản bền vững – mua tài sản để nắm giữ lâu dài, không chạy theo các cơn sốt đất ngắn hạn.

Nguyên nhân hình thành xu hướng đầu tư bất động sản “ăn chắc mặc bền”

• Thị trường bất động sản biến động mạnh: Giai đoạn 2020–2022, thị trường từng là “mỏ vàng” khi nhiều nhà đầu tư thu được lợi nhuận lớn trong thời gian ngắn. Tuy nhiên sau đó giá đất tại nhiều khu vực “sốt” đã giảm sâu khiến nhiều người thua lỗ lớn. Hiện tại thị trường trầm lắng hơn, không còn cơn sốt liên tục, khiến nhà đầu tư chuyển sang quan tâm giá trị thực của bất động sản.

• Thua lỗ do đầu cơ: Sau các đợt “sốt đất”, cụm từ “kẹt tiền bán lỗ” hay “bán cắt lỗ” trở nên phổ biến trên các diễn đàn nhà đất. Nhiều nhà đầu tư cắt lỗ nặng để trả nợ ngân hàng, trong đó có người phải “tặng” thêm tiền cho người mua để thoát hàng. Kinh nghiệm đó khiến nhà đầu tư lo ngại rủi ro từ đầu cơ và muốn chuyển sang chiến lược an toàn hơn.

• Lãi suất và tín dụng: Trong bối cảnh lãi suất ngân hàng hồi phục, chi phí vay mượn cao hơn trước, các cơ chế kiểm soát tín dụng bất động sản cũng được siết chặt. Điều này làm tăng chi phí đầu tư và giảm lợi nhuận kỳ vọng của các kênh lướt sóng, buộc nhà đầu tư phải thận trọng hơn với đòn bẩy tài chính.

• Pháp lý được siết chặt: Chính phủ Việt Nam đang tăng cường tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án BĐS, nhưng đồng thời siết chặt quản lý, minh bạch hóa thị trường (ví dụ sửa đổi Luật Đất đai mới, kiểm soát giao dịch đất đai). Tình trạng nhiều dự án chậm tiến độ hay chưa hoàn thiện thủ tục đã khiến khách hàng ưu tiên các dự án pháp lý rõ ràng. Nhiều nhà đầu tư chuyển sang sản phẩm có sổ đỏ trao tay để tránh rủi ro pháp lý.

• Tâm lý cẩn trọng sau sốt đất: Sau các đợt sốt ảo, tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) đã nhường chỗ cho sự dè chừng. Thay vì “nhắm mắt xuống tiền” trên cơ sở tin đồn, nhiều nhà đầu tư có xu hướng so sánh giá cả, nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng hơn. Chuyên gia Dat Xanh khuyến nghị khách hàng ưu tiên sản phẩm có dòng tiền ổn định và tiềm năng tăng trưởng dài hạn, tránh chạy theo những “cơn sốt” giá nóng cuối năm. Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cũng cho rằng nửa cuối năm nay là thời điểm thuận lợi cho những nhà đầu tư có dòng tiền sẵn, muốn tích sản dài hạn.

Đặc điểm của nhà đầu tư “ăn chắc mặc bền”

Nhà đầu tư theo xu hướng  “ăn chắc mặc bền” thường có các nét chung sau:

• Ưu tiên pháp lý minh bạch: Họ chỉ xuống tiền khi dự án có sổ đỏ (Giấy chứng nhận QSDĐ lâu dài), pháp lý rõ ràng, thủ tục xây dựng hoàn thiện. Theo khảo sát, các nhà đầu tư chú trọng nhất đến vị trí thuận lợi, kết nối giao thông tốt; pháp lý và uy tín chủ đầu tư. Sản phẩm có sổ đỏ, sổ hồng trao tay luôn được nhóm này ưu tiên lựa chọn vì đảm bảo thanh khoản và khả năng cho thuê/bán sau này.

• Chọn khu vực hạ tầng đã phát triển: Họ thường chọn bất động sản ở những vùng có hạ tầng đồng bộ (giao thông, tiện ích công cộng) và dân cư hiện hữu. Ví dụ, thay vì săn đón dự án “nóng” chưa rõ thực tế, nhà đầu tư an toàn sẽ tập trung vào các khu vực ngoại ô hay thành phố vệ tinh có kết nối tốt (đường cao tốc, metro, khu công nghiệp). Các tỉnh như Long An, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Đồng Nai vừa được đầu tư hạ tầng lớn, lại có chính sách pháp lý rõ ràng nên đang thu hút nhiều quan tâm.

• Có nguồn vốn chủ động, ít vay nợ: Họ ưu tiên sử dụng nguồn tiền nhàn rỗi và chỉ vay rất ít hoặc không vay nếu chưa có đủ vốn. Chẳng hạn, bà Hoàng Linh (Hà Nội) chia sẻ nguyên tắc “ăn chắc, mặc bền” là chỉ xuống tiền khi đã có 100% ngân sách hoặc chấp nhận vay tối thiểu. Nhờ vậy, họ không bị áp lực trả nợ ngay cả khi tín dụng bị siết chặt, đồng thời sẵn sàng nắm giữ tài sản lâu dài ngay cả khi thị trường điều chỉnh.

• Tập trung nhu cầu thực và cho thuê: Nhà đầu tư này chú trọng vào mục đích ở hoặc cho thuê ổn định. Ví dụ, một số người mua căn hộ trong các dự án đang hoàn thiện để cho gia đình ở, hoặc mua căn hộ nghỉ dưỡng – khách sạn mini tại các khu du lịch (Nha Trang, Đà Nẵng…) vừa để nghỉ dưỡng, vừa cho thuê thu nhập. Họ ưu tiên sản phẩm có tiềm năng khai thác thực (ở hoặc cho thuê) thay vì chỉ trông chờ tăng giá bán lại. Theo báo cáo, đa số nhà đầu tư có ý định mua BĐS trong năm tới đều hướng tới sản phẩm như biệt thự, nhà phố, chung cư và đất nền – những tài sản có thể sử dụng lâu dài.

• Chú trọng vào yếu tố tăng trưởng dài hạn: Thay vì đua nhau săn sản phẩm giá quá rẻ, họ chọn sản phẩm tăng giá bền vững theo hạ tầng phát triển. Chuyên gia Dat Xanh khuyên người mua ưu tiên những bất động sản có dòng tiền ổn định và tiềm năng tăng trưởng dài hạn. Trong thực tế, các nhà đầu tư bền vững quan tâm nhiều hơn tới sản phẩm được kỳ vọng tăng giá nhờ các yếu tố cơ bản (tăng trưởng kinh tế, đầu tư công) hơn là các cơn sốt giá đột biến ngắn hạn.

Dòng sản phẩm điển hình

Theo xu hướng đầu tư bất động sản “ăn chắc mặc bền”, những dòng sản phẩm được nhà đầu tư ưa chuộng thường là:

• Đất nền vùng ven có sổ đỏ: Đây là loại hình “kinh điển” của chiến lược an toàn. Nhiều nhà đầu tư săn đón các lô đất thổ cư sạch với giấy tờ pháp lý đầy đủ ở ven đô (Long An, Bình Dương, Bắc Ninh, Quảng Ninh…) nơi hạ tầng giao thông đang đồng bộ. Như VARS ghi nhận, lượt tìm kiếm đất nền và nhà liền kề quý IV/2025 tăng ~40%, tập trung vào các khu vực hạ tầng tốt, pháp lý rõ ràng. Đất nền có sổ đỏ giúp nhà đầu tư yên tâm giữ lâu dài và dễ dàng cho thuê hoặc bán lại khi thị trường phục hồi.

• Nhà phố trung tâm: Các căn nhà phố, biệt thự mini hoặc shophouse ở các thành phố lớn cũng là lựa chọn hàng đầu. Những bất động sản này thường có vị trí đắc địa, pháp lý vững chắc, và nhu cầu ở thực cao. Báo cáo cũng chỉ ra nhà phố, biệt thự nằm trong danh sách sản phẩm đầu tư được quan tâm, tương đương với chung cư và đất nền. Giá trị của nhà phố ở khu trung tâm có tính ổn định cao, dễ cho thuê hoặc kinh doanh, giúp nhà đầu tư an tâm tích lũy lâu dài.

• Căn hộ trung cấp dễ cho thuê: Căn hộ tầm trung (diện tích khoảng 50–70 m²) tại đô thị lớn là dòng sản phẩm “ưu tiên” cho nhóm đầu tư bền vững. Phân khúc này đáp ứng nhu cầu ở thực và cho thuê tốt. Ở Hà Nội và TP.HCM, cả hai thị trường đều chứng kiến phân khúc căn hộ dẫn dắt bởi tính thanh khoản cao và nhu cầu ổn định. Nhà đầu tư an toàn thường mua chung cư hiện hữu – có đầy đủ tiện ích – vừa để cho gia đình ở, vừa để cho thuê thu nhập đều đặn thay vì mua những dự án chưa hình thành.

• Nhà cho thuê dài hạn tại khu đông dân cư: Nhu cầu thuê nhà ở khu vực dân cư đông đúc lớn (như Hà Nội, TP.HCM) khiến các căn hộ cho thuê, nhà ở mặt phố cho thuê… trở thành kênh đầu tư bền vững. Ví dụ, nhiều nhà đầu tư mua căn hộ condotel hoặc shophouse ven biển, vừa để nghỉ dưỡng, vừa phục vụ khách thuê ngắn hạn. Ở đô thị lớn, nhà cho thuê (mini-hotel, homestay nội thành, căn hộ cho thuê lâu dài) vẫn hút dòng tiền lớn bởi ổn định thu nhập và thanh khoản cao khi cần thoát vốn.

So sánh với đầu tư lướt sóng

Trong hai chiến lược “ăn chắc mặc bền” và “đầu tư lướt sóng”, có thể so sánh một số mặt sau:

• Lợi thế: Đầu tư bền vững thường cho lợi nhuận ổn định hơn nhờ tăng giá tài sản theo thời gian và thu nhập từ cho thuê lâu dài. Người đầu tư lâu dài ít phụ thuộc vào biến động giá ngắn hạn và không cần theo dõi thị trường liên tục. Trong khi đó, lướt sóng (mua bán nhanh chốt lời) có thể đem lại lợi nhuận lớn trong thời gian ngắn, tận dụng những cú tăng giá đột biến của thị trường. Tuy nhiên, lướt sóng đòi hỏi thời điểm vào/ra thị trường chính xác, và thường là mạo hiểm hơn.

• Rủi ro: Đầu tư bền vững có rủi ro thấp hơn về biến động giá, bởi các tài sản chọn mua có cơ bản tốt (pháp lý, vị trí ổn định). Theo chuyên gia, lướt sóng chỉ phù hợp với nhà đầu tư “phản ứng cực nhạy” và có tài chính vững. Nếu chưa đủ kiến thức hoặc chưa chuẩn bị tài chính tốt, nhà đầu tư lướt sóng rất dễ “mắc kẹt” khi thị trường điều chỉnh – thậm chí trắng tay khi lỡ xuống tiền lúc giá đỉnh. Ngược lại, người theo hướng “ăn chắc” thường bớt lo bị ép bán giá rẻ khi thị trường ảm đạm.

• Tính sinh lời: Lướt sóng hướng đến chênh lệch giá lớn nên đòi hỏi biến động mạnh; lợi nhuận cao nhưng không bền và mang nhiều rủi ro. Trong khi đó, đầu tư an toàn chú trọng tạo dòng thu ổn định và vốn tăng trưởng từ từ. Như báo cáo DNSE nhận định, BĐS thường tăng giá theo thời gian và tạo ra thu nhập cho thuê ổn định cho chủ sở hữu. Tuy tốc độ lợi nhuận chậm hơn lướt sóng, nhưng đầu tư bền vững giúp nhà đầu tư tránh được những tổn thất nặng nếu thị trường đi xuống mạnh.

• Độ ổn định: Đầu tư lâu dài có độ ổn định cao hơn, phù hợp với tâm lý thận trọng của nhiều nhà đầu tư mới. Lướt sóng mang lại “hưng phấn” cao khi đúng xu hướng nhưng cũng dễ tạo sốc tâm lý khi thị trường đảo chiều. DNSE cảnh báo: nếu chưa đủ am hiểu và tài chính mạnh, đầu tư lướt sóng có thể dẫn đến thua lỗ nghiêm trọng. Ngược lại, chiến lược “ăn chắc” tuy ít tạo lợi nhuận nhanh, nhưng ít chịu biến động mạnh, giúp nhà đầu tư an tâm hơn trong dài hạn.

Lời khuyên từ chuyên gia cho nhà đầu tư mới

Đối với nhà đầu tư mới muốn theo xu hướng đầu tư bất động sản an toàn, giữ lâu dài, các chuyên gia khuyến nghị:

• Kiểm tra kỹ pháp lý và tiến độ dự án: Trước khi mua, hãy ưu tiên các dự án đã hoàn thiện thủ tục pháp lý, có sổ đỏ hoặc đang trong giai đoạn xây dựng đảm bảo. Theo Dat Xanh, ba yếu tố hàng đầu khi chọn mua BĐS là vị trí thuận lợi, kết nối tốt; pháp lý rõ ràng; và uy tín chủ đầu tư. Một sản phẩm tuy giảm giá sâu nhưng thiếu hạ tầng hoặc pháp lý chưa vững sẽ khó bán lại hoặc cho thuê sau này. Do đó, chuyên gia khuyên “cân nhắc kỹ yếu tố hạ tầng, pháp lý và nhu cầu thực trước khi xuống tiền”.

• Ưu tiên vốn tự có, hạn chế vay đòn bẩy: Hãy dùng vốn nhàn rỗi và chỉ vay tối thiểu. Bà Hoàng Linh (nhà đầu tư Hà Nội) chia sẻ: nếu dùng chiến lược “ăn chắc, mặc bền”, bà chỉ vay rất ít và luôn có đủ vốn mới xuống tiền. Điều này giúp tránh áp lực tài chính khi lãi suất biến động hoặc thị trường điều chỉnh. Việc đảm bảo 1 phần vốn tự có lớn cũng làm giảm nguy cơ “bẫy nợ xấu” nếu giá giảm, một kinh nghiệm cay đắng của nhiều người tham gia thị trường trước đây.

• Nắm giữ dài hạn và tạo dòng tiền: Xác định ngay từ đầu là bạn sẽ nắm giữ sản phẩm trong nhiều năm. Thay vì mong chốt lời nhanh, hãy hướng đến dòng tiền cho thuê ổn định. Chuyên gia Dat Xanh khuyên nhà đầu tư ưu tiên sản phẩm có “dòng tiền ổn định và tiềm năng tăng trưởng dài hạn”. Ví dụ, căn hộ cho thuê hay nhà liền thổ tại các khu có nhu cầu cao sẽ vừa tạo thu nhập đều đặn, vừa tăng giá trị theo thời gian.

• So sánh giá và nghiên cứu kỹ thị trường: Trước khi xuống tiền, hãy khảo sát giá các sản phẩm tương tự trong khu vực và điều kiện thị trường hiện tại. Việc nghiên cứu kỹ giúp hạn chế rủi ro mua phải giá cao. Nên tận dụng các giai đoạn thị trường trầm lắng (giảm giá) để thương lượng giá tốt. Chuyên gia Dat Xanh nhắc nhở: đừng bị tâm lý “sợ bỏ lỡ” cuối năm lùa vào bẫy, mà hãy ưu tiên những dự án giá hợp lý, tiềm năng rõ ràng.

• Lắng nghe chuyên gia, học hỏi kinh nghiệm: Tìm kiếm thông tin từ các chuyên gia có kinh nghiệm. Ví dụ, ông Trần Khánh Quang – một lãnh đạo doanh nghiệp BĐS lớn – chia sẻ rằng nhà đầu tư trầm ổn có thể dùng 20–30% tiền mặt mua những sản phẩm giá rẻ, vị trí tốt ở giai đoạn thị trường trầm. Đó là cách gọi “BĐS dinh dưỡng”: tích lũy tài sản chất lượng trong giai đoạn giá thấp. Nhà đầu tư mới cũng nên tham khảo kinh nghiệm của người đi trước, học hỏi cách đánh giá dự án, và luôn tuân thủ nguyên tắc “tiến một bước lùi hai bước” để hạn chế rủi ro.

Tóm lại, xu hướng đầu tư bất động sản an toàn đề cao sự thận trọng và tính dài hạn. Thay vì chạy theo lợi nhuận nhanh, nhà đầu tư sẽ hưởng lợi từ việc tích lũy tài sản giá trị thật và thu nhập ổn định. Sự chuyển dịch này đang trở thành xu hướng tất yếu trong bối cảnh thị trường BĐS Việt Nam hiện nay. Đối với người mới, việc nắm vững kiến thức, chọn lựa kênh đầu tư phù hợp và kiên nhẫn đợi cơ hội là chìa khóa để đầu tư an toàn, bền vững.

Về trang chủ

Vào nhóm zalo nguồn nhà đất bán BĐS SINH LAND