Cho con đứng tên trên Hợp đồng mua nhà dù con chưa đủ tuổi thành niên, đó là nhu cầu có thật, nhất là đối với những gia đình khá giả mà cha mẹ chẳng muốn “danh chính ngôn thuận” đứng tên trên Hợp đồng cũng như giấy tờ. Nhưng liệu rằng pháp luật có cho phép một người dưới 18 tuổi được đứng tên trên hợp đồng mua bán nhà ở và Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất (GCNQSDĐ) hay không?

Không có quy định cấm người chưa thành niên đứng tên trên Giấy Chứng nhận QSDĐ

Theo Điều 5 và Điều 97 Luật Đất đai 2013 chỉ quy định người sử dụng đất bao gồm hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài và đối tượng được cấp GCNQSDĐ là người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người dưới 18 tuổi không thuộc các trường hợp đó.

Ngoài ra, điểm a khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT – BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về việc ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận như sau: nếu cấp cho cá nhân trong nước nước thì ghi “Ông” (hoặc “Bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú. Giấy tờ nhân thân là Giấy chứng minh nhân dân thì ghi “CMND số:…”; trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân dân thì ghi “CMQĐ số:…”; trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân thì ghi “Giấy khai sinh số….”.

Như vậy, pháp luật đất đai không phân biệt cá nhân là người thành niên, người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự hay người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự mà chỉ quy định cá nhân nói chung đều được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.

Quy định về việc đứng tên trên Giấy chứng nhận QSDĐ của người dưới 18 tuổi.

Đối với người dưới 18 tuổi thì Điều 21 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

– Người chưa đủ 6 tuổi sẽ không được tự mình thực hiện các giao dịch dân sự mà đều do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện

– Người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 15 tuổi được phép xác lập, thực hiện giao dịch dân sự khi có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật trừ những trường hợp dùng để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.

– Người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi được phép tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trừ các giao dịch liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và những giao dịch phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.

Và Điều 136 Bộ luật Dân sự có quy định các trường hợp người đại diện theo pháp luật như sau: “Cha, mẹ đối với con chưa thành niên, Người giám hộ đối với người được giám hộ, …”

Theo đó, người chưa thành niên (dưới 18 tuổi) cũng là đối tượng được xác lập quyền sỡ hữu tài sản được hình thành từ thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng… nhưng khi làm thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật là cha hoặc mẹ hoặc người giám hộ của người đó (trong trường hợp cha mẹ đã mất hoặc không xác định được cha mẹ). Sau khi người đại diện theo pháp luật của người đó đồng ý hai bên sẽ ký Hợp đồng tại Phòng Công chứng Nhà nước hoặc Văn phòng Công chứng.

Như vậy, người dưới 18 tuổi vẫn có thể được đứng tên trên Hợp đồng mua bán nhà ở và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, nhưng kèm theo đó trong Giấy chứng nhận phải có tên của người đại diện theo pháp luật của người đó và ghi rõ là đại diện cho người chưa thành niên