Khu đấu giá Trũng Trên Lai Xá, xã Hoài Đức, TP Hà Nội là khu đất mới nổi, được nhiều nhà đầu tư cá nhân lựa chọn xây dựng căn hộ dịch vụ cho thuê. Bài nghiên cứu này phân tích chi tiết các yếu tố tạo nên sức hút của khu đất đấu giá Trũng Trên – Lai Xá, bao gồm: vị trí địa lý thuận lợi, mặt bằng giá đất cạnh tranh, pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ, nhu cầu thuê cao, lợi suất đầu tư ổn định và tiềm năng tăng giá mạnh mẽ trong tương lai. Các nhận định được tổng hợp từ nguồn tin chính thống, dữ liệu thị trường địa phương và định hướng quy hoạch đến cuối năm 2025.

1. Vị trí địa lý và kết nối khu vực

Khu đấu giá Trũng Trên nằm ở Lai Xá, Hoài Đức – sát ranh giới thủ đô (quận Bắc Từ Liêm). Vị trí này chỉ cách khu vực Cầu Diễn (điểm đầu Quốc lộ 32 tại cửa ngõ phía Tây Hà Nội) khoảng 5 km, giúp việc di chuyển vào nội đô khá thuận tiện. Từ Trũng Trên theo trục Quốc lộ 32  có thể kết nối nhanh đến quận Cầu Giấy và Mỹ Đình (khoảng 10–12 km), thời gian lái xe vào trung tâm Hà Nội chỉ 30–40 phút tùy lưu lượng giao thông.

Hệ thống giao thông hiện hữu và tương lai quanh Lai Xá rất phát triển. Khu đất giáp ngay khuôn viên Đại học Thành Đô – một mốc địa lý của Hoài Đức. Trũng Trên nằm gần nút giao giữa trục đường rộng 24 m (nối từ QL32) và đường quy hoạch 30 m trong khu vực. Quan trọng hơn, ga Nhổn (tuyến metro số 3) chỉ cách khoảng 800–1000 m. Hiện nay đoạn trên cao của tuyến metro Nhổn – Cầu Giấy đã vận hành (từ 8/2024) dài 8,5 km, rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển từ Nhổn vào nội thành. Theo Savills Việt Nam, bất động sản quanh nhà ga metro thường hưởng lợi về giá thuê lẫn giá bán cao hơn so với khu vực khác. Như vậy, vị trí gần ga Nhổn mang lại lợi thế lớn cho Trũng Trên, thu hút người thuê là sinh viên và người đi làm sử dụng tàu điện.

Xung quanh Trũng Trên có đầy đủ tiện ích dân sinh và liên kết vùng thuận lợi. Ngay trong khu có trường mầm non, đáp ứng nhu cầu giáo dục cơ bản. Trong bán kính 3–5 km có Bệnh viện Đa khoa Hoài Đức và trường THPT Hoài Đức A (khu vực thị trấn Trạm Trôi), giúp cư dân tiếp cận dịch vụ y tế, giáo dục cấp cao. Đại học Công nghiệp Hà Nội tại Nhổn cũng chỉ cách 1.5 km – nguồn cung lớn sinh viên cần thuê trọ. Về mua sắm và giải trí, cư dân Trũng Trên có thể tiếp cận chợ truyền thống Lai Xá và các siêu thị, cửa hàng tại khu đô thị Tân Tây Đô, Kim Chung – Di Trạch lân cận. Khu vực cũng nằm gần cụm công nghiệp Lai Xá – Kim Chung, nơi tập trung một số doanh nghiệp sản xuất và kho xưởng, tạo thêm nhu cầu nhà ở cho người lao động.

Tóm lại, Trũng Trên sở hữu vị trí “cửa ngõ” đắc địa phía Tây Hà Nội: khoảng cách vừa phải đến trung tâm, kết nối giao thông đang và sẽ rất hoàn thiện (QL32, metro Nhổn, đường Hoàng Quốc Việt kéo dài, Vành đai 3.5), cùng với môi trường dân cư sẵn có (làng Lai Xá và đại học kế bên). Đây là nền tảng quan trọng khiến nhà đầu tư đánh giá cao tiềm năng khai thác căn hộ dịch vụ tại đây.

2. Mặt bằng giá đất

Giá đất tại khu đấu giá Trũng Trên hiện ở mức hấp dẫn so với nhiều khu vực lân cận. Các lô tiêu chuẩn diện tích ~75 m² ở Trũng Trên đang được giao dịch quanh mức 150–160 triệu đồng/m² đường nội bộ. Mức giá này hình thành sau giai đoạn tăng mạnh.

3. Pháp lý rõ ràng, minh bạch

Yếu tố pháp lý là một lợi thế nổi bật của khu đất đấu giá Trũng Trên Lai Xá. Tất cả các lô đất đều có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) riêng và thuộc loại đất ở, sử dụng lâu dài. Điều này đồng nghĩa nhà đầu tư được sở hữu lâu dài, không có thời hạn 50 năm như đất dự án thương mại, và có toàn quyền xây dựng nhà ở để ở hoặc cho thuê. Mục đích sử dụng ghi nhận là đất ở, nên có thể xây dựng nhà ở cao tầng theo quy hoạch được duyệt, phù hợp cho mô hình căn hộ dịch vụ.

Khu đấu giá do Nhà nước tổ chức nên pháp lý minh bạch ngay từ đầu. Đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính qua đấu giá, quy hoạch 1/500 bài bản, không vướng tranh chấp hay quy hoạch “treo”. Theo quy định đấu giá, sau khi trúng, nhà đầu tư đóng đủ tiền và được cấp sổ đỏ trong vòng vài tháng. Thực tế hầu hết các lô Trũng Trên hiện nay đều đã có sổ đỏ trao tay, giao dịch mua bán sang tên thuận lợi trên thị trường thứ cấp.

Ngoài ra, so với một số loại hình đất khác ở Hoài Đức (như đất dịch vụ đền bù, thường phải chờ sổ nhiều năm và có hạn chế chuyển nhượng), đất đấu giá Trũng Trên vượt trội về tính an toàn pháp lý. Nhà đầu tư không lo rủi ro về sau, có thể thế chấp ngân hàng dễ dàng để huy động vốn. Pháp lý rõ ràng cũng tạo niềm tin cho việc xây dựng căn hộ dịch vụ: người đầu tư yên tâm xin phép xây dựng, hoàn công và kinh doanh hợp pháp lâu dài.

Quy định xây dựng tại khu Trũng Trên theo thông tin đấu giá cho phép mật độ xây dựng cao.  Điều này rất thuận lợi để khai thác mô hình căn hộ cho thuê (có thể bố trí nhiều phòng trên một lô đất nhỏ). Hơn nữa, do là đất ở, chủ nhà hoàn toàn có thể đăng ký kinh doanh lưu trú (nhà trọ, căn hộ dịch vụ) và thực hiện đầy đủ quyền cho thuê, không gặp trở ngại pháp lý nào về mục đích sử dụng.

Tóm lại, pháp lý “sạch” và vững chắc của khu Trũng Trên chính là điểm cộng lớn thu hút các nhà đầu tư cá nhân. So với việc mua đất thổ cư tự phát (nguy cơ quy hoạch hoặc tranh chấp) hay đất dự án (phụ thuộc chủ đầu tư), thì đầu tư đất đấu giá như Trũng Trên giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý, tạo tiền đề an tâm để phát triển căn hộ cho thuê.

Xem thêm: Thủ tục mua bán nhà tại xã Hoài Đức

4. Hạ tầng kỹ thuật và tiện ích khu vực

Hạ tầng nội bộ tại khu đấu giá Trũng Trên đã được đầu tư hoàn thiện, đường nội khu trải nhựa có vỉa hè rộng rãi (ảnh minh họa một góc khu đất đấu giá Lai Xá).

Hạ tầng kỹ thuật của khu Trũng Trên được xây mới đồng bộ và hiện đại. Toàn bộ các tuyến đường nội bộ trải nhựa rộng 9–10 m, thiết kế ô bàn cờ thông thoáng, có vỉa hè và trồng cây xanh hai bên. Hệ thống điện, cấp thoát nước, viễn thông đã đấu nối sẵn tới từng lô đất; người mua đất có thể triển khai xây dựng ngay mà không phải chờ đợi thêm cơ sở hạ tầng. Khu vực cũng quy hoạch quỹ đất làm vườn hoa, sân chơi công cộng phục vụ cư dân Lai Xá, góp phần tạo môi trường sống chất lượng cho người thuê tương lai.

Liên kết hạ tầng với xung quanh Trũng Trên Lai Xá đang ngày càng hoàn thiện: Chính quyền Hoài Đức đã phê duyệt dự án mở đường nối từ Quốc lộ 32 vào thôn Lai Xá qua khu đấu giá, kết nối vào trục đường Hoàng Quốc Việt kéo dài trong quy hoạch. Khi tuyến đường này hoàn thành, cư dân Trũng Trên có thể đi thẳng từ khu nhà ra QL32 và sang khu vực Bắc Từ Liêm nhanh chóng, đồng thời tiếp cận thuận tiện trục Hoàng Quốc Việt mới để vào trung tâm thành phố. Bên cạnh đó, dự án đường Vành đai 3.5 đoạn qua Hoài Đức cũng đang được đẩy mạnh – khi hoàn thành sẽ kết nối khu Lai Xá tới Đại lộ Thăng Long và Quốc lộ 6 (theo đường vành đai) hết sức thuận lợi. Không xa về phía bắc, trục Tây Thăng Long tương lai sẽ liên kết từ Nhổn đi Sơn Tây, giúp giao thông vùng Tây Hà Nội thông suốt. Với mạng lưới đường đối ngoại này, Trũng Trên Lai Xá sẽ trở thành điểm nút giao thông chiến lược, nâng cao giá trị khai thác thương mại cho các tòa căn hộ dịch vụ.

Hạ tầng xã hội của khu vực Lai Xá cũng được quan tâm đầu tư. Kế hoạch sử dụng đất Hoài Đức đến 2025 bao gồm các dự án xây mới trường mầm non Kim Chung (điểm trường Lai Xá), xây Nhà văn hóa trung tâm xã, cải tạo đình làng và không gian công cộng tại Lai Xá. Những tiện ích này nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, giải trí cho cộng đồng dân cư mới, từ đó hấp dẫn người thuê nhà đến sinh sống. Ngoài ra, khu đô thị Kim Chung – Di Trạch (Hinode) ngay bên kia QL32 đang hoàn thiện sẽ mang lại loạt tiện ích cao cấp (trường học, công viên, trung tâm thương mại) trong bán kính chỉ ~1 km từ Trũng Trên. Cư dân thuê trọ tại đây có thể thụ hưởng gián tiếp các tiện ích đô thị của khu đô thị mới lân cận.

Chung cư New City và đại học Thành Đô cạnh khu đấu giá Trũng Trên Lai Xá

Một tín hiệu tích cực là khu Trũng Trên Lai Xá đã hình thành cộng đồng cư dân và hoạt động kinh doanh sôi động. Hiện tại, nhiều hộ gia đình đã về xây nhà 3-5 tầng tại các lô đấu giá và sinh sống ổn định; một số lô khác được chủ đầu tư sử dụng làm kho xưởng, văn phòng công ty, cửa hàng kinh doanh vật liệu xây dựng, quán nước… tạo nên không khí nhộn nhịp cho cả khu. Khu dân cư mới dần hình thành giúp đảm bảo an ninh trật tự, dịch vụ cơ bản (điện, nước, internet) hoạt động thông suốt, người thuê nhà có thể yên tâm về môi trường sống. Hạ tầng đồng bộ cùng cộng đồng cư dân hiện hữu chính là tiền đề để mô hình căn hộ dịch vụ tại Trũng Trên thu hút và giữ chân khách thuê lâu dài.

5. Nhu cầu thuê căn hộ dịch vụ tại khu vực Lai Xá

Nhu cầu thuê căn hộ dịch vụ, nhà trọ tại khu Lai Xá – Hoài Đức đang rất tiềm năng và đa dạng nguồn khách. Trước hết, sinh viên đại học là phân khúc lớn: Trũng Trên nằm ngay sát Đại học Thành Đô với hàng nghìn sinh viên, trong khi ký túc xá hạn chế, nên nhu cầu thuê phòng ngoài rất cao. Ngoài ra, trong vòng bán kính 2–5 km có nhiều trường đại học, cao đẳng khác như ĐH Công nghiệp Hà Nội (Nhổn), Học viện Kỹ thuật Quân sự, ĐH Quốc gia Hà Nội (khu vực Cầu Diễn) – tạo nên một thị trường thuê trọ sinh viên đông đảo. Nhóm sinh viên thường ưa chuộng các phòng cho thuê khép kín giá phải chăng, và các tòa căn hộ dịch vụ 4-6 tầng ở Trũng Trên hoàn toàn có thể đáp ứng với các phòng diện tích 20–30 m².

Một căn phòng cho thuê tại khu đấu giá Trũng Trên Lai Xá

Nhóm khách thuê thứ hai là người đi làm trẻ và hộ gia đình nhỏ làm việc tại khu vực Hoài Đức hoặc lân cận. Khu Lai Xá giáp ranh quận Nam/Bắc Từ Liêm – nơi tập trung nhiều văn phòng, nhà máy, khu công nghiệp nhỏ. Đặc biệt, cụm công nghiệp Lai Xá – Kim Chung ngay gần đó thu hút lượng kỹ thuật viên, công nhân và nhân viên logistics tìm chỗ ở. Bên cạnh đó, nhiều người đi làm tại Mỹ Đình, Cầu Giấy chọn thuê nhà ở Hoài Đức để tiết kiệm chi phí, sau đó hàng ngày di chuyển vào nội thành (nhất là khi có tuyến metro Nhổn hỗ trợ). Những khách thuê này có nhu cầu với căn hộ dịch vụ tiện nghi hơn phòng trọ truyền thống, diện tích 25–40 m², có thang máy, nội thất cơ bản, an ninh đảm bảo – đúng phân khúc mà mô hình nhà mini tại Trũng Trên hướng đến.

Ngoài ra, khu vực này còn có thể thu hút một tỷ lệ nhỏ chuyên gia và người nước ngoài làm việc dài hạn quanh vùng. Các dự án đô thị mới Hoài Đức (VD: Vinhomes Đan Phượng, Splendora An Khánh) đang hình thành môi trường kinh doanh quốc tế, và khu công nghệ cao Hòa Lạc (cách ~15 km) cũng có chuyên gia nước ngoài. Một số chuyên gia có thể chọn thuê căn hộ dịch vụ ngoài trung tâm để gần nơi làm việc và hưởng không gian yên tĩnh. Với lợi thế giao thông (gần đường lớn, có metro), Trũng Trên có khả năng đáp ứng tiêu chí này nếu phát triển các căn hộ dịch vụ chất lượng tốt.

Minh chứng cho sức hút của phân khúc cho thuê tại đây là công suất thuê đang rất cao. Theo báo cáo quý gần đây, công suất lấp đầy của căn hộ dịch vụ hạng trung tại Hà Nội đạt ~84–86%, cho thấy thị trường đang hồi phục mạnh sau dịch. Tại Lai Xá, tuy chưa có thống kê chính thức, song khảo sát thực tế cho thấy nhiều nhà trọ, chung cư mini gần Đại học Công nghiệp đều nhanh chóng lấp đầy sinh viên thuê. Dự kiến khi tuyến metro số 3 hoạt động trơn tru, lượng người tìm thuê nhà quanh ga Nhổn – Lai Xá sẽ tăng hơn nữa. Savills Việt Nam cũng nhận định giá thuê BĐS gần ga metro sẽ tốt hơn mặt bằng chung nhờ lợi thế kết nối. Điều này đảm bảo cho các nhà đầu tư Trũng Trên về đầu ra ổn định: không lo thiếu khách thuê, thậm chí có thể tăng giá thuê theo thời gian khi tiện ích giao thông được nâng cấp.

Tóm lại, nhu cầu thuê tại khu vực Trũng Trên rất dồi dào, đến từ nhiều nhóm đối tượng khác nhau. Sự kết hợp giữa nguồn cầu sinh viên, người đi làm bản địa và cả chuyên gia tạo nên thị trường thuê đa dạng, ít biến động theo mùa. Đây chính là cơ sở để các nhà đầu tư tự tin phát triển căn hộ dịch vụ tại Trũng Trên, vì “đầu ra” – tức khách thuê – luôn hiện hữu và tăng trưởng.

6. Lợi suất đầu tư căn hộ dịch vụ và thời gian hoàn vốn

Một căn hộ dịch vụ 150 m2 x 5 tầng đang xây dựng tại khu Trũng Trên Lai Xá

Đầu tư xây dựng căn hộ dịch vụ tại Trũng Trên – Lai Xá mang lại lợi suất cho thuê ở mức ổn định, tương đương mặt bằng chung Hà Nội (~3–6%/năm). Mặc dù tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại Hà Nội những năm gần đây có xu hướng giảm (chỉ khoảng 3–4% năm 2025) do giá bất động sản tăng nhanh, nhưng mô hình căn hộ dịch vụ tại khu vực ngoại thành như Hoài Đức vẫn hấp dẫn vì chi phí đầu tư ban đầu thấp hơn nhiều so với nội đô. Dưới đây là ước tính bài toán tài chính cho một lô đất 75 m² tại Trũng Trên được xây căn hộ cho thuê tiêu chuẩn:

• Giá trị lô đất 75 m² (giá ~150 triệu/m²): ~11,250 triệu VNĐ (11,25 tỷ).

• Chi phí xây dựng tòa căn hộ 5 tầng (diện tích sàn ~350 m², đơn giá ~6 triệu/m²): ~2,100 triệu VNĐ (2,1 tỷ).

• Chi phí hoàn thiện nội thất cơ bản (thang máy, điện nước, điều hòa cho các căn): ~900 triệu VNĐ.

• Tổng vốn đầu tư ước tính: ~14,250 triệu VNĐ (14,25 tỷ).

Giả sử tòa nhà bố trí được 10–12 căn hộ dịch vụ mini, giá thuê bình quân 3,5 triệu VNĐ/tháng mỗi căn (phòng ~25–30 m², nội thất cơ bản). Doanh thu cho thuê năm đầu khoảng 3,5 triệu × 11 căn × 12 tháng ≈ 462 triệu VNĐ/năm. Từ đó tính ra tỷ suất lợi nhuận cho thuê khoảng 462 / 14,250 ≈ 3,2%/năm trên tổng vốn đầu tư. Với mức lợi suất này, thời gian hoàn vốn thuần từ tiền thuê khoảng 30–32 năm (chưa kể tăng giá tài sản). Trong kịch bản lạc quan hơn (giá thuê tăng 5% mỗi năm, phòng luôn kín khách), thời gian hoàn vốn có thể rút ngắn xuống ~20–25 năm.

Mức lợi suất ~3–4% tuy không quá cao nhưng tương đối an toàn và ổn định so với các kênh đầu tư khác. Để nâng cao hiệu quả, nhiều chủ nhà có thể tự quản lý vận hành (tiết kiệm chi phí dịch vụ), đồng thời tối ưu thiết kế để tăng số phòng cho thuê (ví dụ làm gác xép cho phòng nhỏ). Nhìn chung, với lãi suất ngân hàng hiện khoảng 5–7%/năm, lợi suất thuê 3–4% chưa thực sự cao, nhà đầu tư cá nhân vẫn chấp nhận vì kỳ vọng vào giá trị tài sản đất tăng trong tương lai.

Có thể thấy, căn hộ dịch vụ tại Trũng Trên là mô hình đầu tư dòng tiền tương đối bền vững. Dòng tiền thuê hàng tháng giúp chủ nhà trả lãi vay (nếu có) và có khoản thu nhập thụ động ổn định. Quan trọng hơn, giá trị bất động sản (đất + nhà) liên tục gia tăng sẽ là khoản lợi nhuận lớn về dài hạn. Nhiều nhà đầu tư chấp nhận lợi tức cho thuê chỉ 3–5%/năm, thấp hơn lãi suất gửi tiết kiệm, bởi tiềm năng tăng giá vốn của đất Trũng Trên được đánh giá rất cao.

Xem thêm: Đầu tư nhà cho thuê tại xã Hoài Đức: nên hay không?

Kết luận: Khu đất đấu giá Trũng Trên – Lai Xá xã Hoài Đức hội tụ nhiều ưu thế: vị trí chiến lược gần trung tâm và tuyến metro, giá đất còn hợp lý, pháp lý vững chắc, hạ tầng đồng bộ, nhu cầu thuê dồi dào, lợi suất đầu tư ổn định và tiềm năng tăng giá vượt trội nhờ quy hoạch. Đối với nhà đầu tư cá nhân muốn phát triển căn hộ dịch vụ cho thuê, Trũng Trên nổi lên như một điểm đến đầy hứa hẹn ở cửa ngõ Tây Hà Nội vào cuối năm 2025. Sự thành công của các mô hình nhà cho thuê tại đây sẽ còn phụ thuộc vào năng lực vận hành và chất lượng dịch vụ, nhưng những nền tảng về vị trí – hạ tầng – thị trường đã và đang được định hình rất rõ nét, tạo đòn bẩy cho hiệu quả đầu tư trong tương lai gần.

Vào nhóm zalo nguồn nhà đất bán BĐS SINH LAND